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ACQUISITION DE LA PROPRIETE
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Chapitre II : Des modes d’acquisition de la propriété

Section I : De l’occupation et de la succession

Art. 773. – Tous les biens vacants et sans maître et ceux des personnes qui décèdent sans héritiers, ou dont les successions sont abandonnées, appartiennent à l’Etat.

Art. 774. – La détermination des héritiers et de leurs parts héréditaires et la dévolution des biens successoraux sont régies par les règles du code de la famille.

Section II : Du testament

Art. 775. – Le testament est régi par le code de la famille et les lois y relatives.

Art. 776. – Tout acte juridique accompli par une personne pendant sa dernière maladie dans un début de libéralité, est censé être une disposition testamentaire et doit être régi par les règles du testament, quelle que soit la dénomination donnée à cet acte.

Les héritiers du disposant sont tenus de prouver que l’acte juridique a été accompli par leur auteur pendant sa dernière maladie. Cette preuve peut être administrée par tous les moyens. Si l’acte n’a pas acquis date certaine, il ne fait pas preuve de sa date à l’égard des héritiers.

Si les héritiers prouvent que l’acte a été accompli par leur auteur pendant sa dernière maladie, cet acte est censé être fait dans un but de libéralité à moins que le bénéficiaire ne prouve le contraire. Le tout sauf dispositions spéciales contraires.

Art. 777. – A moins de preuve contraire, lorsqu’une personne fait un acte de disposition au profit d’un de ses héritiers tout en se réservant, d’une manière quelconque, la possession et la jouissance de la chose objet de cette aliénation pour la durée de sa vie, l’acte est censé être une disposition testamentaire et doit être régi par les règles du testament.

Section III: De l’accession

Art. 778. – Les alluvions apportées successivement et imperceptiblement par les fleuves, appartiennent aux propriétaires riverains.

Art. 779. – Les relais de la mer appartiennent à l’Etat.

Il n’est pas permis d’empiéter sur la mer. Les terrains artificiellement soustraits à l’action du flot, appartiennent à l’Etat.

Art. 780. – Les propriétaires des terrains contigus à des eaux dormantes, telles que les lacs et les étangs n’acquièrent pas les terres découvertes par le de ces eaux, et ne perdent pas celles que les eaux envahissent.

Art. 781. – L’attribution des terrains déplacés ou découverts par le fleuve et les îles formées dans son lit, est réglée par les lois spéciales.

Art. 782. – Toute plantation, toute construction ou tout autre ouvrage existant au-dessus ou au-dessous du sol, est censé avoir été fait par le propriétaire du sol à ses frais et lui appartient.

Il peut, toutefois, être prouvé que l’ouvrage a été fait par un tiers à ses frais, comme il peut être prouvé que le propriétaire du sol a accordé à un tiers la propriété de l’ouvrage déjà existant ou le droit d’établir cet ouvrage d’en acquérir la propriété.

Art. 783. – Les plantations, constructions ou autres ouvrages faits avec des matériaux appartenant à autrui, deviennent la propriété exclusive du propriétaire du sol lorsque l’enlèvement de ces matériaux n’est pas possible sans graves dégâts aux ouvrages ou lorsque cet enlèvement est possible et que l’action en revendication n’a pas été intentée dans l’année à partir du jour où le propriétaire des matériaux a eu connaissance de leur incorporation dans ses ouvrages.

Au cas où le propriétaire du sol acquiert la propriété des matériaux, il doit en payer la valeur avec la réparation du préjudice subi s’il y a lieu. En cas de revendication, l’enlèvement est fait aux frais du propriétaire du sol.

Art. 784. – Lorsque les ouvrages ont été faits, en connaissance de cause par un tiers avec ses propres matériaux, sans le consentement du propriétaire du sol, celui-ci peut, dans le délai d’un an à partir du jour où il a eu connaissance de l’exécution de ces ouvrages, demander soit leur enlèvement aux frais du tiers avec réparation du préjudice s’il y a lieu, soit leur maintien moyennant paiement ou de leur valeur en état de démolition ou d’une somme égale à la plus-value que ces ouvrages ont procuré au sol.

Le tiers qui a fait les ouvrages peut demander leur enlèvement s’il n’en résulte point des dommages au fonds, à moins que le propriétaire du sol ne préfère garder les ouvrages conformément aux dispositions de l’alinéa précédent.

Art. 785. – Si le tiers qui a exécuté les ouvrages mentionnés à l’article 784 était de bonne foi, le propriétaire du sol n’a pas le droit d’en demander l’enlèvement, mais il peut à son choix payer au tiers, lorsque celui-ci n’en demande pas la séparation, ou la valeur des matériaux et le prix de main-d'œuvre, ou une somme égale à la plus-value que ces ouvrages ont procurée au fonds.

Toutefois, si les ouvrages sont tellement considérables, que le remboursement de leur valeur s’avère onéreux pour le propriétaire du sol, celui-ci peut demander l’attribution au tiers de la propriété du sol contre paiement d’une indemnité équitable.

Art. 786. – Si un tiers fait des ouvrages avec ses propres matériaux, après avoir obtenu l’autorisation du propriétaire du sol, celui-ci ne peut, à défaut de convention au sujet de ces ouvrages, en demander l’enlèvement; il doit payer au tiers, si ce dernier ne demande pas leur séparation, l’une des deux valeurs prévues au premier alinéa de l’article 785.

Art. 787. – Les dispositions de l’article 841 s’appliquent au règlement de l’indemnité prévue aux trois articles 784, 785 et 786.

Art. 788. – Si, en procédant à la construction d’un bâtiment dans son propre fonds, le propriétaire empiète, de bonne foi, sur une partie du fonds contiguë, le tribunal peut, suivant son appréciation, contraindre le propriétaire de ce dernier fonds, à céder à son voisin la propriété de la partie occupée par le bâtiment, moyennant une indemnité équitable.

Art. 789. – Les constructions légères, telles que les cachets, les boutiques et les baraques, qui sont élevées sur le fonds d’autrui sans intention de les établir en permanence, appartiennent à celui qui les a édifiées.

Art. 790. – Si les ouvrages sont faits par un tiers avec des matériaux appartenant à autrui, le propriétaire de ces matériaux ne peut pas les revendiquer, mais il a droit à une indemnité contre le tiers et même contre le propriétaire du fonds jusqu’à concurrence de ce qui reste dû par ce dernier de la valeur de ces ouvrages.

Art. 791. – Lorsque deux objets mobiliers, appartenant à deux propriétaires différents, se trouvent réunis sans qu’il soit possible de les séparer sans détérioration, le tribunal, lorsqu’il n’existe pas de convention entre les propriétaires, statue d’après les règles de l’équité en tenant compte du préjudice causé, de la condition et de la bonne foi de chacune des parties.

Section IV : Du contrat de propriété

Art. 792. – En matière immobilière, la propriété et les autres droits réels sont transférés par l’effet du contrat, quand le fonds appartient au disposant conformément à l’article 164 et ce, sous réserve des dispositions suivantes.

Art. 793. – La propriété des immeubles et les autres droits réels ne sont transférés, aussi bien entre parties qu’à l’égard des tiers, que si les formalités prévues par la loi et notamment les textes régissant la publicité foncière sont observés.

Section V : De la chefâa (préemption)

§ I. – Des conditions d’exercice.

Art. 794. – La chefâa est la faculté de se substituer, dans une vente immobilière, à l’acheteur dans les cas et aux conditions prévues aux articles suivants.

Art. 795. – Sous réserve des dispositions prévues par l’ordonnance portant révolution agraire, le droit de chefâa appartient :

-Au nu-propriétaire dans le cas de vente de tout ou partie de l’usufruit correspondant à la nue-propriété,

-Au copropriétaire à l’indivis en cas de vente d’une partie de l’immeuble indivis à un tiers,

-A l’usufruitier en cas de vente de tout ou partie de la nue-propriété correspondant à son usufruit.

Art. 796. – En cas de concours de plusieurs préempteurs, l’exercice du droit du chefâa se fait dans l’ordre prévu aux alinéas suivants :

- S’il y a concours de plusieurs préempteurs de même rang, le droit de chefâa appartient à chacun d’eux dans la proportion de son droit,

- Si l’acquéreur se trouve dans les conditions prévues par l’article 795 pour se rendre préempteur, il est préféré aux préempteurs de même rang que lui ou de rang postérieur, mais il est primé par ceux de rang antérieur.

Art. 797. – Si un acheteur acquiert un immeuble susceptible de préemption et le revend avant que ne se manifeste aucune déclaration de chefâa ou avant la transcription de cette déclaration conformément à l’article 801, la chefâa ne peut être admise que contre le deuxième acquéreur et suivant les conditions de son achat.

Art. 798. – Il n’y a pas lieu à chefâa :

- Si la vente est faite aux enchères publiques conformément à une procédure prescrite par la loi;

- Si la vente a lieu entre ascendants et descendants, ou entre conjoints, ou entre parents jusqu’au quatrième degré, ou entre alliés jusqu’au deuxième degré;

- Si le fonds vendu est destiné à l’exercice d’un culte ou doit être annexé à un immeuble déjà affecté à cet usage.

§ II. – De la procédure.

Art. 799. – Celui qui veut exercer le droit de chefâa doit, à peine de déchéance, en faire la déclaration tant au vendeur qu’à l’acheteur dans un délai de trente jours de la date de la sommation qui lui a été signifiée soit par le vendeur soit par l’acheteur. ce délai est augmenté du délai de distance, s’il y a lieu.

Art. 800. – La sommation prévue à l’article 799 ci-dessus doits, à peine de nullité, contenir les indications suivantes :

- Une description suffisante de l’immeuble assujetti à la chefâa,

- Le montant du prix et des frais dûment constatés, les conditions de la vente, les prénoms, noms, professions et domiciles du vendeur et de l’acheteur, le délai de trente jours faire la déclaration visée à l’article 799.

Art. 801. – La déclaration de chefâa doit, à peine de nullité, être faite par acte authentique, signifié par la voie de greffe. Elle n’est opposable aux tiers que lorsqu’elle est transcrite.

Le prix de vente et les frais doivent, dans les trente jours, au plus tard, de la date de cette déclaration, être, sous peine de déchéance, intégralement déposés entre les mains du notaire à condition que ce dépôt soit effectué avant l’introduction de l’action en chefâa.

Art. 802. – La demande en chefâa doit, à peine de déchéa, être introduite contre le vendeur et l’acquéreur devant le tribunal de la situation de l’immeuble dans le délai de trente jours à partir de la date de la déclaration prévue à l’article 801.

Art. 803. – sans préjudice des règles relatives à la publicité foncière, le jugement qui fait définitivement droit à la demande en chefâa, vaut titre de propriété pour le préempteur.

§ III. – Des effets de chefâa.

Art. 804. – Le préempteur est, vis-à-vis du vendeur, substitué à l’acquéreur en tous ses droits et obligations.

Il ne peut, toutefois, bénéficier du terme accordé à l’acquéreur pour le paiement du prix qu’avec le consentement du vendeur.

Si, après la préemption, l’immeuble est revendiqué par un tiers le préempteur n’a recours que contre le vendeur.

Art. 805. – Si, avant la déclaration de chefâa, l’acquéreur a fait des constructions ou des plantations, sur l’immeuble préempté, le préempteur est tenu de rembourser à l’acquéreur au choix de celui-ci, soit la somme dépensée, soit le montant de la plus-value que ces constructions ou plantations ont procurées à l’immeuble.

Mais si les constructions ou les plantations été faites après déclaration de préemption, le préempteur peut demander qu’elles soient enlevées. S’il préfère les conserver, il n’est tenu qu’au paiement de la valeur des matériaux de constructions, de la main-d'œuvre ou des frais de plantation.

Art. 806. – Ne sont pas opposables au préempteur les hypothèques et les affections prises contre l’acquéreur de même que toutes ventes par lui consenties et tous droits réels constitués par lui ou contre lui, postérieurement à la date de la publicité de la déclaration de chefâa. Néanmoins, les créanciers inscrits conservent leurs droits de préférence sur le prix de l’immeuble revenant à l’acquéreur.

§ IV. - De la déchéance du droit de chefâa

Art. 807. – Le droit de préemption ne peut être exercé dans les cas suivants :

- si préempteur y renonce même avant la vente;

-s’il s’est écoulé un an à partir du jour de la transcription de l’acte de vente,

-dans les cas prévus par la loi.

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