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COPROPRIETE
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Section V : De la copropriété des immeubles bâtis

§ I – Dispositions générales.

Art. 743. – La copropriété est la situation juridique d’un immeuble bâti ou d’un groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part dans les parties communes.

Art. 744. – Les parties privatives sont les parties des bâtiments et du terrain, qui appartiennent divisément à chacun des cos-propriétaires et qui sont affectées à son usage exclusif et particulier.

Sont réputées parties privatives :

- Les carrelages, dalles, revêtement de sols;

- Les plafonds et les parquets, à l’exclusion du gros-œuvre;

- Les cloisons intérieures avec leurs portes;

- Les portes palières, les fenêtres, les portes fenêtres, les persiennes, les volets ou stores ainsi que leurs accessoires;

- Les barres d’appui des fenêtres, les garde-corps et balustrades en fer des balcons;

- Les enduits intérieurs des murs et cloisons, quels qu’ils soient;

- Les canalisations intérieures et raccordements particuliers, les appareillages, robinetteries et accessoires qui en dépendent;

- L’encadrement et le dessus des cheminées, les coffres et les faux-coffres;

- Les installations sanitaires des salles d’eau, des cabinets de toilette et des water-closets;

- Les installations des cuisines;

- Les installations individuelles de chauffage et d’eau chaude pouvant exister à l’intérieur d’un local privatif.

Sont présumés mitoyens entre les cos-propriétaires voisins, les cloisons ou murs séparatifs de locaux privatifs et non compris dans le gros-œuvre.

Art. 745. – Les parties communes sont les parties des bâtiments et du terrain, qui appartiennent indivisément à l’ensemble des cos-propriétaires, chacun pour une quote-part afférente à chaque lot, et qui sont affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les cos-propriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Sont réputés parties communes :

- Le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès;

- Le gros-œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent les locaux privatifs;

- Les coffres, gaines et tête de cheminées à usage commun;

- Les loggias, balcons, terrasses même s’ils sont en tout ou en partie réservés à l’usage exclusif d’un co-propriétaire;

- Les locaux des services communs;

- Les halls et couloirs d’entrées, les escaliers, les ascenseurs.

Sont réputés droits accessoires aux parties communes :

- Le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes;

- Le droit d’édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes.

Art. 746. – (Loi n° 83-01 du 29 janvier 1983) – La quote-part des parties communes afférentes à chaque lot est proportionnelle à la partie utile de celui-ci par rapport à la surface utile globale de l’ensemble des lots formant l’unité foncière.

Art. 747. – Les parties communes et les droits qui leur sont accessoires ne peuvent faire l’objet, séparément des parties privatives, d’une action en partage ou d’une licitation forcée.

Art. 748. – (Loi n° 83-01 du 29 janvier 1983) – Un règlement de copropriété précise la destination des parties communes et des parties privatives, les conditions de jouissance ainsi que les règles relatives à l’administration et à la gestion de ces parties.

§ II. – Des droits et obligations des cos-propriétaires.

Art. 749. – Chaque co-propriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot; il use et jouit librement des parties privatives et communes à la condition de ne pas nuire aux droits des autres cos-propriétaires, ni de porter atteinte à la destination de l’immeuble.

Art. 750. – (Loi n° 83-01 du 29 janvier 1983) – Les charges communes se répartissent en deux catégories :

1°) les charges de 1ère catégorie inhérentes à la gestion courante et aux menues réparations des parties communes.

Ces charges incombent à l’ensemble des occupants effectifs ou non. Elles sont réparties en parts égales entre chacun des occupants qui devront s’en acquitter auprès de l’administrateur selon les modalités arrêtées par l’assemblée générale.

2°) Les charges de 2ème catégorie inhérentes aux grosses réparations de l’immeuble, à sa maintenance ainsi qu’à la sécurité des copropriétaires ou occupants.

Elles incombent aux copropriétaires de l’immeuble.

La répartition de ces charges est faite sur la quote-part de chaque partie commune afférente à chaque lot.

Art. 750 bis. (Loi n° 83-01 du 29 janvier 1983) – Les collectivités, services et organismes publics doivent prévoir, dans leur budget, les crédits nécessaires pour le paiement des charges qui leur incombent en qualité de copropriétaires ou occupants.

§ II. – Des droits et obligations des copropriétaires et/ou occupants

Art. 750 bis 1. – (Loi n° 83-01 du 29 janvier 1983) – L’administrateur peut recourir, en cas de non-paiement par les personnes concernées des charges leur incombant au titre de la 1ère et de la 2ème catégories, à la procédure de recouvrement forcé.

Art. 750 bis 2. – (Loi n° 83-01 du 29 janvier 1983) – dans le cas où le copropriétaire ou occupant est un organisme ou un service public ou une collectivité locale, le recouvrement des charges lui incombant, après mise en demeure, est garanti, en cas de non paiement, par le débit d’office sur les crédits prévus à cet effet, par le comptable public, sur saisine de l’administrateur qui doit fournir toutes les justifications, notamment les factures, résolutions de l’assemblée et tout autre document.

Ce débit intervient un mois après saisine du comptable compétent.

Art. 751. à 753. – Abrogés (par la loi n° 83-01 du 29 janvier 1983).

Art. 754. – (Loi n° 83-01 du 29 janvier 1983) En cas de mutation, l’ancien propriétaire reste tenu du paiement de toutes les créances nées de la copropriété, liquides et exigibles à la date de la mutation qu’il s’agisse de provision ou de paiement définitif.

Le copropriétaire qui aliène, à titre onéreux, son lot, est tenu de présenter au notaire un certificat de moins d’un mois attestant qu’il est libre de toutes obligations à l’égard de la collectivité des copropriétaires; l’avis de la mutation doit être donné à l’administrateur par simple lettre recommandée avec accusé de réception, à la diligence de l’acquéreur; l’administrateur peut former, dans un délai de quinze (15) jours à compter dudit avis de mutation, opposition au versement des fonds pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire.

Art. 755. – abrogé (Loi n° 83-01 du 29 janvier 1983).

Art. 756. – (loi n° 83-01 du 2 janv1983) – Les créances de toute nature de l’assemblée, à l’encontre de chaque copropriétaire, sont garanties par une hypothèque légale sur son lot.

Ces créances bénéficient, en outre, du privilège réservé au bailleur d’immeuble.

Art. 756 bis – (Loi n° 83-01 du 29 j1983) – Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution de travaux en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradation ont droit à une indemnité.

Cette indemnité qui est à la charge de l’ensemble des copropriétaires, est répartie selon la proportion initiale des droits de chacun dans des parties communes.

Art. 756. bis 1. – (Loi n° 83-01 du 29 janvier 1983) – En cas de destruction totale ou partielle, les copropriétaires dont les lots composent le bâtiment sinistré, peuvent décider, à la majorité des voix, la reconstruction de ce bâtiment ou la remise en état de la partie endommagée.

Les indemnités représentatives de l’immeuble détruit, sous réserve des droits des créanciers inscrits, affectées par priorité à la reconstruction.

§ III. – De l’administration et de la gestion des immeubles à usage collectif

Art. 756 bis 2. – (Loi n° 83-01 du 29 janvier 1983) – La collectivité des copropriétaires et/ou occupants se constitue en assemblée dotée de la personnalité civile.

L’assemblée a pour attributions l’administration et la conservation de l’immeuble ainsi que la gestion des parties communes.

Art. 756 bis 3. – (Loi n° 83-01 du 29 janvier 1983) L’administrateur est élu par l’assemblée qui peut le révoquer, le cas échéant.

A défaut, l’administrateur est désigné d’office par le président de l’assemblée populaire communale du lieu où se trouve l’immeuble.

Art. 757 à 762 inclus  Abrogés (Loi n° 83-01 du 29 janvier 1983)

Art. 763. – (Loi n° 83-01 du 29 janvier 1983) – L’assemblée tient obligatoirement une réunion ordinaire une fois par an, dans les trois mois qui suivent l’activité de fin d’exercice, sur convocation de l’administrateur.

Elle tient également une réunion extraordinaire, si besoin est, sur convocation et à l’initiative de l’administrateur ou à la diligence de copropriétaires et occupants.

L’assemblée ne délibère valablement que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et pour lesquelles les convocations et les notifications constatées sont régulièrement faites.

Art. 763 bis. – (Loi n° 83-01 du 29 janvier 1983) – Au début de chaque réunion, l’assemblée désigne, par vote à main levée, un président de séance; à défaut de candidat, le plus âgé des copropriétaires et/ou occupants est désigné d’office.

L’administrateur assure le secrétariat de la séance. En aucun cas, l’administrateur et son conjoint, fussent-ils copropriétaires, ne peuvent présider l’assemblée.

Art. 764. – (Loi n° 83-01 du 29 janvier 1983) – Les décisions de l’assemblée sont prises par voie de suffrage en majorité simple ou qualifiée et leur exécution est confiée à l’administrateur de l’immeuble placé directement sous son contrôle.

Cet administrateur est mandataire de l’assemblée. Il la présente en justice.

Art. 764 bis. – (Loi n° 83-01 du 29 janvier 1983) – Le co-propriétaire participe aux travaux de l’assemblée et dispose du droit de vote sur toutes les questions inhérentes à la copropriété.

Le locataire participe également à tous les travaux de l’assemblée et dispose d’une voix délibérative dans les cas suivants :

1°) lorsque l’assemblée délibère des charges de 1ère catégorie,

2°) lorsque l’assemblée délibère des travaux de réparation reconnus indispensables par la majorité des membres,

3°) lorsque le copropriétaire concerné est absent ou non régulièrement représenté à l’assemblée.

Art. 764 bis 1. – (Loi n° 83-01 du 29 janvier 1983) – Les cos-propriétaires ou occupants peuvent se faire représenter par un mandataire de leur choix à l’exception de l’administrateur ou de son conjoint.

Aucun mandataire ne peut recevoir plus d’une délégation de vote.

En cas d’indivision d’un lot et à défaut du représentant commun délégué par les intéressés un mandataire sera désigné par le président du tribunal, à la requête de l’un des indivisaires ou de l’administrateur.

Art. 764 bis 2. – (Loi n° 83-01 du 29 janvier 1983) – Les décisions adoptées par l’assemblée générale s’imposent à tous les copropriétaires et/ou occupants et à leurs ayants cause.

Elles ne peuvent être contestées par les opposants ou absents et non représentés que devant le tribunal et dans un délai de deux mois, de la notification des décisions qui leur est faite, à peine de déchéance.

Art. 765. et 766. – Abrogés (par la loi n° 83-01 du 29 janvier 1983).

Art. 767. – (Loi n° 83-01 du 29 janvier 1983) – L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Art. 768. – (Abrogé par la loi n° 83-01 du 29 janvier 1983).

Art. 769. – (Loi n° 83-01 du 29 janvier 1983). La surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif, ne peut être réalisée que sur décision de l’assemblée prise à l’unanimité de ses membres copropriétaires.

La décision d’accorder, aux mêmes fins, le droit de surélever un bâtiment existant exige, outre l’unanimité des copropriétaires, l’accord des copropriétaires de l’étage supérieur dudit bâtiment.

Art. 770. et 771. – Abrogés (par la loi n° 83-01 du 29 janvier 1983).

Art. 772. – (Loi n° 83-01 du 29 janvier 1983) – Les actions personnelles nées de l’application du statut de la copropriété entre les occupants ou entre un occupant et l’administrateur, se prescrivent par un délai de dix (10) ans.

Les actions qui ont pour objet de contester la décision de l’assemblée doivent, à peine de déchéance, être introduites par les occupants opposants ou défaillants, dans un délai de deux (2) mois à compter de leur notification par l’administrateur.

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