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DUREE DU BAIL COMMERCIAL


 

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RECHERCHE JURIDIQUE

  

 

CHAMP D'APPLICATION DU STATUT DES BAUX COMMERCIAUX ] CONCLUSION DU BAIL COMMERCIAL ] [ DUREE DU BAIL COMMERCIAL ] DESPECIALISATION DU BAIL COMMERCIAL ] DROITS  ET OBLIGATIONS DU LOCATAIRE ] LOYER DU BAIL COMMERCIAL ] CESSION ET SOUS LOCATION ] RENOUVELLEMENT DU BAIL COMMERCIAL ] COMPETENCE JURIDICTIONNELLE EN MATIERE DE BAUX COMMERCIAUX ] BAUX DE CENTRES COMMERCIAUX ] CLAUSE DE NON CONCURRENCE DANS UN BAIL COMMERCIAL ] INDEMNITE D'EVICTION ]  

 

TEXTES LEGISLATIFS

JURISPRUDENCE EN TEXTE INTEGRAL

DUREE DU BAIL DUREE DU BAIL

LA DUREE STATUTAIRE

la règle des 9 ans

Le statut a fixé a 9 ans la durée minimale du bail commercial, cette règle est d’ordre public. Si un bail soumis au statut a été conclu pour une durée conventionnelle plus courte celle-ci sera corrigée et portée au seuil légal. Les obligations du locataire et du bailleur sont différentes.

le caractère impératif du seuil des neuf ans pour le bailleur

Le bailleur est impérativement lié par le seuil minimal de neuf ans. Il ne peut mettre fin au bail par anticipation qu'en cas de faute du locataire, ou s'il se propose de reconstruire , restaurer ou surélever l'immeuble.  Dans ce dernier cas il ne peut donner congé qu'à l'expiration d'une période triennale.

la résiliation anticipée par le locataire

Le locataire dispose de la faculté de résiliation anticipé triennale. Après chaque période de 3 ans, il peut mettre fin au contrat de bail, simplement en donnant congé au minimum 6 mois avant, au bailleur. Il n’a pas à fournir de motif pour cette résiliation. Il est possible que le locataire renonce à cette faculté par stipulation contractuelle.  Les parties peuvent en subordonner l'exercice au versement d'une indemnité au profit du bailleur (Cass. civ. 3ème, 21 juin 1995, JCP E 1995, II, 743, n. Auque)

Le locataire dispose également de la faculté  de résilier son contrat de bail dans les cas ou, il part à la retraite ou ,quand il devient invalide. Cette résiliation peut intervenir à tous moment, il faut cependant respecter 6 mois de congé. 

Le bailleur dispose lui aussi de la faculté de résiliation triennale, mais, elle n’est possible qu’en cas de reconstruction de l’immeuble, de surélévation ou de restauration de celui-ci.

 exception à la règle des 9 ans

Le premier bail consenti au moment de l’entrée dans les lieux peut être conclu pour une durée au maximum égale à 2 ans. A l’expiration de ce bail, si le locataire reste dans les lieux sans opposition du bailleur, il y a transformation du bail initial en un nouveau bail de 9 ans auquel sera appliqué le statut.

 RESILIATION DU CONTRAT DE BAIL 

Elle peut être demandée par chacune des deux parties, dans le cas ou, il y aurai inexécution des obligations par l’autre partie. Cette résiliation a pour fondement l’article 1184 du code civil, s’effectue sans être précédé par une mise en demeure et, n’est pas soumise à la prescription biennale du statut. 

 La multiplication des clauses de résolution de plein droit   a fait se développer, par l’intermédiaire du statut, un régime protecteur du locataire.

La protection contre les clauses résolutoires 

Le système de protection 

La protection générale contre les clauses résolutoires 

L’article L 145-41 prévoit que la clause ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux (cf. Cass. Civ. 3ème 19 fév. 1997, .D. Aff. N° 15, p. 469) . A peine de nullité le commandement doit mentionner ce délai.

 L’alinéa 2 de l’article L 145-41  prévoit que le locataire pourra obtenir des délais (v. articles 1244-1 à 1244-3 du Code civil). 

La protection contre les clauses de résiliation pour non exploitation du fonds

L’article L 145-42 prévoit la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le temps nécessaire à la réalisation des transformations pour déspécialisation du fonds.

La protection en cas de redressement ou de liquidation judiciaire

L’article L 621-28 al. 5 du Code de Commerce prévoit que « nonobstant toute disposition légale ou toute clause contractuelle, aucune indivisibilité, résiliation ou résolution du contrat ne peut résulter du seul fait de l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire » le même principe étant prévu par l’article L 622-13 pour la liquidation judiciaire

Du fait de la suspension des poursuites individuelles prévue à l’article L 621-40 le non paiement des loyers antérieur au jugement de redressement judiciaire  interdira toute action à ce titre.

En ce qui concerne les loyers postérieurs à l’ouverture de la procédure ils devront être payés sous peine de résiliation.

L’article L  621-29 suspend l’exigence d’exploitation pendant la période d’observation.

v. aussi les dispositions de l'article L 145-45

 

 

 


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