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VENTE  OBLIGATION DE DELIVRANCE DU BAILLEUR       

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE. Formation de section.

31 janvier 2001. Arrêt n° 187. Cassation partielle.

Pourvoi n° 97-16.814.

Sur le pourvoi formé par la société Immobilière de gestion Clichy-Wattignies (Igcw), dont le siège est 24, rue Saint-Antoine, 75004 Paris,

en cassation d'un arrêt rendu le 30 mai 1997 par la cour d'appel de Paris (16e chambre, section B), au profit : 1°/ du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 13, rue de Clichy, 75009 Paris, représenté par son syndic la société Immobilière Paris-Nord, dont le siège est 4, rue du lieutenant colonel Deport, 75016 Paris,

2°/ de la Société française d'études de gestion et d'investissements (Sofregi), société à responsabilité limitée, dont le siège est 13, rue de Clichy, 75009 Paris,

défendeurs à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Moyens produits au pourvoi n° E 97-16.814 par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils pour la société Immobilière de gestion Clichy-Wattignies (IGCW).

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR prononcé la résiliation, aux torts de la société IGCW, du bail conclu le 16 avril 1984, et ce avec effet au 20 octobre 1994, date de l'assignation,

AUX MOTIFS QU'il ne peut être fait grief à la société SOFREGI d'avoir voulu exploiter l'une des activités autorisées par le bail plus complètement que ne le faisait la précédente locataire ; qu'elle n'avait pas l'obligation d'exploiter le fonds tel qu'il lui avait été cédé ; que vis-à-vis du bailleur ses seules obligations étaient de ne pas dépasser la destination contractuelle ; que l'obligation de prendre les lieux loués dans l'état dans lequel ils se trouvent, de se conformer aux règlements administratifs, et la déclaration selon laquelle le locataire a pris tous renseignements nécessaires afin d'avoir le droit d'exercer sa profession dans les lieux loués stipulés au bail ne peuvent recevoir application que s'il y a eu délivrance d'une chose conforme aux stipulations contractuelles ; qu'un local loué en vue d'une activité de restauration doit présenter toutes les commodités de base permettant d'y exercer cette activité, matériellement et légalement ; qu'en louant le local à usage de restauration sans qu'il soit équipé de la gaine de ventilation exigée par la réglementation, la société IGCW n'a pas respecté les obligations mises à sa charge par l'article 1719 du Code civil ; que la circonstance que la locataire a pu connaître ce vice ne peut faire disparaître le fait que la chose n'a pu être mise en conformité ; que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance ; qu'il y a donc lieu à résiliation à la date de l'assignation ;

ALORS, D'UNE PART, QU'en statuant de la sorte, sans rechercher si la stipulation par le bail de l'activité de restauration, et non de restaurant, et ce avec celles de salon de thé, vente d'herbes et de produits naturels, cadeaux, artisanat et galerie d'art, ne démontrait pas que, dans l'intention des parties au bail, l'activité de restauration devait être entendue comme une restauration accessoire légère ne nécessitant pas l'installation d'une gaine de ventilation, la Cour d'Appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ;

ALORS, D'AUTRE PART, QUE le bail mettait expressément à la charge du locataire l'obligation de se conformer aux règlements administratifs ; que, de surcroît, le locataire, qui est un professionnel de l'immobilier et avait loué les locaux en connaissance de cause, déclarait avoir préalablement pris tous renseignements nécessaires pour avoir le droit d'exercer sa profession dans les lieux ; que le bail déchargeait donc le bailleur de toute obligation de délivrance relative aux autorisations administratives nécessaires à l'exercice de l'activité de restaurant ; qu'ainsi l'arrêt attaqué a violé l'article 1134 du Code civil ;

ALORS, ENFIN, QUE le prononcé de la résiliation d'un bail ne prend effet que du jour de la décision judiciaire ; que le juge d'appel qui statue sur le prononcé de la résiliation d'un bail doit apprécier la situation au jour de sa décision ; que la société IGCW faisait valoir que, par assemblée générale du 5 octobre 1995, les copropriétaires avaient autorisé l'installation d'une gaine de ventilation, de sorte que l'activité de restaurant pouvait être exercée ; qu'en fixant la date de la résiliation au jour de l'assignation, et en refusant de prendre en considération l'autorisation de la copropriété d'installer une gaine de ventilation, obtenue après l'assignation, mais avant l'arrêt, la Cour d'Appel a violé les articles 1741 du Code civil, et 561 du Nouveau Code de procédure civile.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR dit que la résiliation prendra effet le 20 octobre 1994, date de l'assignation, et D'AVOIR en conséquence limité la condamnation de la société SOFREGI au titre des loyers arriérés aux seuls loyers dus jusqu'à cette date,

AUX MOTIFS QU'aucun loyer ne peut être réclamé après la date de la résiliation du bail ;

ALORS QUE le prononcé de la résiliation d'un bail ne prend effet que du jour de la décision judiciaire ; qu'ainsi l'arrêt attaqué a violé les articles 1741 du Code civil et 561 du Nouveau Code de procédure civile.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION :

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR dit que la société SOFREGI est en droit de demander la réparation du dommage causé par le défaut de délivrance de la chose, et D'AVOIR ordonné en conséquence une expertise avant dire droit sur le montant de cette indemnité,

AUX MOTIFS QUE la société SOFREGI demande la réparation de son préjudice sur le fondement de l'article 1721 du Code civil relatif aux vices ou défauts de la chose et à la réparation des pertes en résultant, en invoquant la perte de son fonds ; que cependant le préjudice ne résulte pas de la perte pure et simple du fonds mais plutôt de l'impossibilité de le transformer en restaurant ; qu'en effet le locataire aurait pu reprendre l'activité de restauration légère telle qu'exercée précédemment, ou encore exercer les activités contractuellement autorisées ; que le préjudice se limite donc à la perte d'une chance d'étendre l'exploitation antérieure ;

ALORS, D'UNE PART, QU'il résulte, des stipulations du bail selon lesquelles le locataire déclare avoir pris toutes les informations nécessaires pour pouvoir exercer sa profession dans les lieux loués, une dérogation à la garantie par le bailleur des vices de la chose louée dès lors que le vice empêchant l'usage des lieux loués consiste dans une exigence administrative ; qu'ainsi l'arrêt attaqué, qui a mis à la charge du bailleur la réparation d'un prétendu préjudice résultant des exigences administratives pour l'exploitation d'un restaurant, a violé l'article 1134 du Code civil ;

ALORS, D'AUTRE PART, QUE le bailleur ne répond pas des vices que le preneur a connu ou a dû connaître ; qu'en statuant de la sorte après avoir admis que, comme le faisait valoir la société IGCW, le preneur, qui est marchand de biens et qui a visité les lieux avant de les prendre à bail, savait parfaitement qu'ils n'étaient pas équipés de la gaine de ventilation exigée par l'Administration pour l'activité de restaurant envisagée, la Cour d'Appel a violé l'article 1721 du Code civil ;

ALORS, DE PLUS, QUE, en statuant de la sorte sans même caractériser la faute commise par la société bailleresse qui, bien au contraire, a multiplié les procédures contre la copropriété pour obtenir l'autorisation d'installer la gaine de ventilation exigée par l'Administration, la Cour d'Appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ;

ALORS, ENFIN, QUE l'autorisation de la copropriété d'installer une gaine de ventilation ayant été, comme le faisait valoir la bailleresse, obtenue en octobre 1995, avant l'arrêt, date à laquelle la situation devait être appréciée, la société SOFREGI, qui pouvait toujours à cette date procéder à l'exploitation d'un restaurant, n'a perdu aucune chance d'étendre l'exploitation antérieure, et n'a subi aucune perte résultant d'un vice de la chose louée, mais a préféré renoncer au bail, et ne saurait prétendre à réparation du dommage qui en serait résulté pour elle ; qu'ainsi l'arrêt attaqué a violé les articles 561 du Nouveau Code de procédure civile, 1721 et 1147 du Code civil.

QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR débouté la société IGCW de sa demande de garantie dirigée contre le syndicat des copropriétaires du 13, rue de Clichy,

AUX MOTIFS QU'il résulte des pièces versées aux débats, et notamment des procès-verbaux d'assemblée générale et des motifs du jugement du 12 octobre 1994, que jusqu'à cette date au moins la société IGCW n'avait à aucun moment fourni le descriptif précis des travaux indispensables pour que soit donnée une autorisation efficace, qu'elle émane du syndicat des copropriétaires ou d'une autorité judiciaire ; que, dans ces conditions, le refus du syndicat n'avait rien de fautif ;

ALORS, D'UNE PART, QUE l'assemblée des copropriétaires n'a jamais justifié son refus d'autoriser l'installation de la gaine d'évacuation par l'absence de production du devis détaillé des travaux ; qu'elle a d'abord décidé d'interdire l'activité de restauration dans l'immeuble, et reporté sa décision relative à l'évacuation des odeurs, dans l'attente d'une réunion à organiser par le syndic sur les lieux avec un expert, puis a refusé l'autorisation sollicitée après annulation de cette première résolution, au prétexte que la courette par laquelle la gaine devait passer est la propriété des copropriétaires ; que, dès lors, en se fondant, pour exclure le refus fautif du syndicat, sur la circonstance inopérante que la société IGCW n'a pas produit de devis détaillé, la Cour d'Appel a violé l'article 1382 du Code civil ;

ALORS, D'AUTRE PART, QUE le syndicat, qui par son refus fautif d'autoriser les travaux exigés par l'Administration a obligé la société IGCW à saisir le juge d'une demande d'autorisation judiciaire, ne saurait, pour échapper à la réparation des conséquences préjudiciables de sa faute, se prévaloir de la circonstance que la société IGCW n'a pas, pour obtenir cette autorisation judiciaire, produit devant le juge de devis détaillé ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'Appel a violé l'article 1382 du Code civil ;

ALORS, ENFIN, QUE le jugement du 12 octobre 1994 avait, pour annuler la résolution de l'assemblée générale des copropriétaires, constaté qu'elle était constitutive d'un abus de majorité ; que, en excluant la faute ainsi définitivement caractérisée du syndicat par le jugement précité, la Cour d'Appel a méconnu l'autorité de la chose jugée par cette décision, en violation de l'article 1351 du Code civil.

LA COUR,

Sur le premier moyen, pris en ses deux premières branches et le troisième moyen, réunis :

Attendu qu'ayant relevé qu'il ne pouvait être reproché à la société Sofregi d'avoir voulu exploiter une des activités autorisées par ce bail plus complètement que ne le faisait la précédente locataire, et que, nonobstant la clause stipulant l'obligation pour la locataire de prendre les lieux en l'état et de se conformer aux règlements administratifs régissant l'exercice de son commerce, la bailleresse était tenue de délivrer le local loué en vue d'une activité de restauration avec toutes les commodités permettant d'y exercer cette activité matériellement et légalement, la cour d'appel a décidé, à bon droit, que l'impossibilité de mettre le local en conformité avec les règlements administratifs caractérisait un manquement de la société Igcw à son obligation de délivrance et justifiait que la résiliation du bail soit prononcée à ses torts ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le quatrième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant retenu que la société Igcw n'avait à aucun moment fourni le descriptif des travaux indispensables pour que soit donné une autorisation, qu'elle émane du syndicat des copropriétaires ou d'une autorité judiciaire, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, sans violer l'autorité de la chose jugée, légalement justifié sa décision de ce chef ;

Mais sur le premier moyen du pourvoi, pris en sa troisième branche :

Vu les articles 1741 et 1184 du Code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 30 mai 1997), que la société Immobilière de gestion Clichy Wattignies (Igcw) a donné à bail à Mme Duboc, aux droits de laquelle se trouve la Société française d'études de gestion et d'investissements (Sofregi), des locaux situés dans un immeuble en copropriété à usage de restauration, salon de thé, vente d'herbes et produits naturels, cadeaux, artisanat et galerie d'art ; qu'en septembre 1994, le restaurant exploité dans les lieux par la société Sofregi a fait l'objet d'une fermeture administrative jusqu'à l'installation d'un conduit d'évacuation conforme à la réglementation ; que, n'ayant pas obtenu l'autorisation de procéder à l'installation de cet équipement, la locataire a assigné la bailleresse en résiliation du bail et indemnisation de son préjudice ;

Attendu que la cour d'appel prononce la résiliation du bail aux torts de la bailleresse à la date de l'assignation, soit le 20 octobre 1994 ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la résiliation d'un bail ne prend effet que du jour de la décision qui la prononce, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le deuxième moyen :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a fixé au 20 octobre 1994 la date d'effet de la résiliation du bail et condamné la société Sofregi à payer à la société Igcw la somme de 161 564, 07 francs au titre des loyers et charges dus au 20 octobre 1994, l'arrêt rendu le 30 mai 1997, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;

Laisse à chaque partie la charge de ses dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette les demandes du syndicat des copropriétaires du 13, rue de Clichy, 75009 Paris et de la société Sofregi ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Sur le rapport de M. Betoulle, conseiller référendaire, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de la société Immobilière de gestion Clichy Wattignies (Igcw), de Me de Nervo, avocat de la Société française d'études de gestion et d'investissements (Sofregi), de Me Blanc, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 13, rue de Clichy, 75009 Paris, représenté par son syndic la société Immobilière Paris-Nord, les conclusions de M. Baechlin, avocat général, M. BEAUVOIS, président.

 

 

 

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