Avis de M. Cédras
Avocat général
Une promesse unilatérale de vente d'immeuble est-elle soumise à
enregistrement, alors qu'elle est incluse dans une transaction ?
I. Les faits pertinents :
La commune vend le 16 avril 1993 un ensemble
immobilier à la société Soparco.
Un litige oppose les parties.
Le 21 avril 1995, une transaction est conclue :
*Les deux parties se désistent de leurs instances
respectives ;
*La société reconnaît la caducité de l'acte du 16 avril 1993 ;
*La commune s'engage à vendre à la société des immeubles pour un certain
prix ; « la date limite de validité de la présente promesse est
fixée au 30 juin 1996 ».
Plus tard, la société assigne la commune pour faire
constater que l'acte du 21 avril 1995 est une promesse synallagmatique
de vente.
La commune fait valoir que la promesse est
unilatérale et qu'elle est nulle faute d'avoir été enregistrée (article
1840 A du code général des impôts) ;
La cour d'appel (Poitiers, 19 décembre 2000) dit que
« le protocole d'accord signé le 21 avril 1995… est un contrat
synallagmatique de promesse unilatérale de vente » et constate la
nullité de cette promesse faute d'enregistrement.
Mais le 26 mars 2003, la troisième chambre civile de
la Cour de cassation casse au visa de l'article 1103 du code civil,
ensemble de l'article 1840 A du code général des impôts, au motif que la
cour d'appel a dit que la promesse de vendre (par la commune) ne
comportait pas d'engagement corrélatif d'acheter (par la société) et
devait donc être considérée comme unilatérale, tout en relevant que
l'accord du 21 avril 1995 était une « transaction comportant des
concessions réciproques ».
Sur renvoi, la cour d'appel (Limoges, 13 octobre
2004) juge que
« L'acte dont s'agit [du 21 avril 1995]
ne comporte aucune clause faisant corrélativement obligation à la Sarl
Soparco, bénéficiaire de la promesse de vente, d'acheter lesdits
immeubles », d'autant qu'il est prévu à son profit un délai
expirant le 30 juin 1996 ;
« L'acte du 21 avril 1995 constitue
effectivement une transaction », la société s'engageant à
régulariser la caducité de l'acte et en contrepartie, la commune
s'engageant à vendre l'immeuble et à consentir certains avantages ;
« La circonstance que la promesse est incluse
dans une transaction ne peut pas avoir pour effet de remettre en cause
son caractère unilatéral et n'implique nullement pour le bénéficiaire
l'obligation corrélative d'acheter ».
La cour d'appel en conclut qu'il s'agit d'une
promesse unilatérale de vente, comme telle soumise à la formalité de
l'article 1840 A du code général des impôts, et nulle faute d'avoir été
enregistrée dans les dix jours de son acceptation.
A la suite de cette rébellion, l'arrêt est attaqué
par un moyen essentiellement le même que lors du premier pourvoi, ce qui
motive la saisine de votre Assemblée plénière (article L. 131-2 alinéa 2
du code de l'organisation judiciaire). Le moyen unique de la société
Soparco reproche à l'arrêt d'avoir dit la promesse de vente unilatérale
et nulle faute d'enregistrement. La branche unique invoque la violation
des articles 1103 du code civil et 1840 A du code général des impôts en
ce que la promesse de vente contenue dans une transaction n'est pas
soumise à la formalité de l'article 1840 A du code général des lmpôts.
II - La question de droit
On sait qu'un contrat est synallagmatique lorsque les
prestations promises sont réciproques (« synallagma », grec
pour « échange »). On sait qu'est unilatéral le contrat par lequel un
cocontractant s'engage envers l'autre sans réciprocité (article 1103 du
code civil).
Une promesse de vente est synallagmatique en ce
qu'elle comporte les obligations réciproques d'acheter et de vendre un
bien déterminé pour un prix déterminé.
Une promesse de vente est unilatérale en ce qu'elle
n'engendre d'obligation qu'à l'égard du promettant, le bénéficiaire se
voyant attribuer une simple faculté de conclure le contrat définitif.
Mais cette promesse, tout en restant unilatérale,
peut n'être que l'une des obligations souscrites dans un contrat
synallagmatique. Il en va ainsi par exemple lorsque le bénéficiaire doit
verser au promettant une « indemnité d'immobilisation », qui représente
le prix de l'exclusivité qui lui est consentie pendant le délai
d'option. Cette indemnité sera conservée par le promettant si le
bénéficiaire choisit de ne pas lever l'option ; dans le cas contraire
elle s'imputera sur le prix de vente. Le contrat synallagmatique de
promesse unilatérale de vente représente la grande majorité des
promesses unilatérales de vente.
Cette distinction est simple et claire : le critère
de la promesses unilatérale, c'est le choix laissé au bénéficiaire de
conclure ou non le contrat définitif.
Les choses se sont obscurcies avec la loi de finances
pour 1964 (loi du 19 décembre 1963, article 7), qui a inséré un article
1840 A au code général des impôts : « est nulle… toute promesse
unilatérale de vente afférente à un immeuble … si elle n'est pas
constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé
enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son
acceptation par le bénéficiaire ». Le texte réserve le même sort
aux cessions de promesses. Cette loi vise à la moralisation fiscale :
empêcher les professionnels de l'immobilier de céder à leurs clients, de
manière occulte et contre une rémunération occulte elle aussi, les
promesses qu'ils ont acquises, cela afin d'échapper aux prélèvements
fiscaux (impôt sur le revenu et TVA notamment).
(1) En soumettant la validité de ces
promesses et de leurs cessions à l'enregistrement (ou à la formalité de
l'acte authentique), le législateur a mis fin à ces pratiques. Le texte
vient de connaître une promotion flatteuse puisque l'ordonnance du 7
décembre 2005 l'a délocalisé du code général des impôts au code civil,
dont il forme aujourd'hui l'article 1589-2.
(2)
Mais l'exigence de
l'enregistrement des promesses unilatérales de vente d'immeubles suscite
un contentieux. Le formalisme fiscal imposé par la loi est sévèrement
garanti par la technique civile de la nullité d'ordre public. Devant
l'inadéquation apparente d'une sanction civile à un manquement fiscal,
devant la disproportion brutale entre sanction et manquement, devant le
risque de fraude de la part de parties voulant revenir à bon compte sur
leurs engagements, certaines décisions ont pu marquer une tendance à
l'évasion, du moins à la limitation du domaine d'application de
l'article 1840 A du code général des impôts en vue de « sauver » des
contrats. Ainsi en a-t-il été pour certains « contrats complexes »
(actes qui n'ont pas la promesse pour seule finalité) incluant une
promesse unilatérale de vente.
Ce contentieux ne porte pas, à
vrai dire, sur la qualification, unilatérale ou synallagmatique, de la
promesse. Il faut insister sur le fait que la Cour de cassation n'a
jamais dit expressément que des promesses de vente comprises dans des
contrats complexes, laissant au bénéficiaire la liberté de conclure,
étaient synallagmatiques. Elle s'est arrêtée un pas en-deçà : elle a dit
que les promesses unilatérales incluses dans certains contrats complexes
n'étaient pas soumises à la formalité de l'article 1840 A du code
général des impôts.
Le contentieux, me semble t-il,
porte plutôt sur le régime de certaines promesses unilatérales de
vente : ces promesses restent-elles soumises à enregistrement alors
qu'elles sont incluses dans un ensemble synallagmatique complexe (thèse
de la promesse autonome) ? Ou bien la coloration synallagmatique de
l'ensemble contractuel les dispense t-elle de cette formalité (thèse de
la promesse accessoire) ? Telle est en réalité la question qui vous est
soumise.
III - La jurisprudence.
La présence de ces deux thèses
se vérifie en jurisprudence. Pour certaines décisions, il faut appliquer
la théorie de l'accessoire. La promesse unilatérale de vente
(accessoire) doit suivre le régime de l'ensemble synallagmatique qui la
contient (principal). L'enregistrement est alors superflu (A). Pour
d'autres arrêts, au contraire, il faut faire une application autonome,
distributive et analytique de la loi : le contexte synallagmatique de la
promesse unilatérale n'influe pas sur son régime. Il faut donc
l'enregistrer (B).
A ) La thèse de la promesse
accessoire
C'est la position de la Cour de
cassation et de la société Soparco, demanderesse au pourvoi.
A suivre cette thèse, certaines
constructions contractuelles forment un ensemble indivisible, en ce sens
qu'on ne peut isoler la promesse unilatérale de vente. Cette dernière
est absorbée par un contrat complexe, au point de perdre sa nature
spécifique pour se réduire, comme l'écrit la troisième chambre civile,
(3) à « un élément d'une technique juridique permettant aux
parties de réaliser une opération globale leur offrant des avantages
réciproques … ». La promesse unilatérale se fondrait donc dans la
convention qui l'englobe. La chambre commerciale introduit un
tempérament de poids : encore faut-il que les juges constatent « un
lien de dépendance nécessaire entre les diverses obligations réciproques
susceptibles de modifier les caractéristiques de la promesse de vente ».
Cette thèse privilégie une
lecture téléologique de la loi : le risque de fraude fiscale par les
agents immobiliers existerait principalement lorsque les promesses sont
cédées seules. Il en irait autrement en présence de contrats complexes.
Elle peut en outre se réclamer du consensualisme, qui est le principe du
droit des obligations.
Outre l'arrêt de la Cour de
cassation rendu dans la présente espèce ( 3ème Civ., 26 mars 2003
(4) : cassation de l'arrêt d'appel ayant dit à la fois que la
promesse de vente, ne comportant pas d'engagement corrélatif d'acheter,
devait être considérée comme unilatérale et que l'accord qui l'englobait
était une transaction), les principales décisions rendues dans ce
domaine sont les suivantes :
- 3ème Civ., 27 octobre 1975
(5) : dans le domaine de la vente d'immeubles à construire du
secteur protégé, à propos du contrat préliminaire (« de réservation »),
la Cour de cassation a considéré que ce contrat, essentiellement
synallagmatique, ne pouvait être identifié à la promesse unilatérale de
vente acceptée au sens de l'article 1840 A du code général des impôts.
- 3ème Civ., 3 novembre 1981
(6) : une promesse unilatérale de vente est incluse dans un contrat
de crédit-bail immobilier. Ce contrat est « de nature complexe, dans
lequel la promesse de vente ne constitue qu'un élément d'une technique
juridique permettant aux parties de réaliser une opération globale leur
offrant des avantages réciproques » ; « une telle opération
échappe par essence » à l'obligation d'enregistrement.
- 3ème Civ., 5 juillet 1995
(7) : la promesse de vente figurait dans un accord comportant « un
ensemble d'obligations contractuelles réciproques », en
l'occurrence une transaction par laquelle une partie se désistait de son
action et l'autre s'engageait à lui vendre un immeuble ; cette promesse
n'est pas soumise à la formalité de l'article 1840 A du code général des
impôts.
- Com., 15 janvier 2002
(8): cet arrêt semble marquer une réserve notable par rapport à la
doctrine de la troisième chambre civile, en ajoutant une importante
condition à la dispense d'enregistrement. Une promesse unilatérale de
vente était insérée dans un protocole d'accord contenant des obligations
réciproques : manque de base légale en ce que le juge n'a pas recherché
s'il existait « un lien de dépendance nécessaire entre les
différentes obligations réciproques susceptible de modifier les
caractéristiques de la promesse de vente ».
La décision a été commentée dans
les termes suivants :
« Même insérée dans
l'enveloppe juridique bilatérale que constitue un protocole d'accord,
même plongée dans un environnement synallagmatique, la promesse
unilatérale de vente n'en conserve pas moins, en principe, son autonomie
juridique… Il n'en irait autrement que… dans l'hypothèse d'un lien de
dépendance nécessaire… »
(9) .
B) La thèse de la promesse
autonome
C'est la position des deux cours
d'appel et celle de la commune, défenderesse au pourvoi.
A la suivre, il faut analyser la
convention et appliquer à chacun de ses éléments, de manière
distributive, le régime juridique qui lui est propre. Alors, la
qualification unilatérale de la promesse n'est pas atteinte par son
contexte synallagmatique, sauf à vider la loi de son sens ; il faut donc
l'enregistrer.
Outre l'arrêt de la chambre
commerciale qui vient d'être cité, et qui semble bien poser la promesse
autonome en principe et la promesse accessoire en exception, il faut
signaler une décision de la troisième chambre civile (3ème Civ., 31
janvier 2001 (10)) :
le moyen soutenait que la promesse de vente figurant dans un accord
comportant un ensemble d'obligations contractuelles n'était pas soumise
à la formalité de l'article 1840 A. Rejet car « ayant relevé que M.
V. ne s'était pas engagé à lever l'option et qu'il n'était pas contraint
à ce choix, la cour d'appel a pu en déduire qu'il s'agissait bien d'une
promesse unilatérale de vente » .
IV - Discussion
A - En droit :
qualification et sécurité juridique
a) la qualification
1° La raison d'être de la
qualification
L'unique intérêt de la
qualification, c'est de commander un régime spécifique sur un domaine
d'application déterminé. Une qualification rigoureuse est une exigence
fondamentale pour un droit de qualité. Qualification, domaine et régime
doivent demeurer indissolublement liés. Décrocher le régime de la
qualification risque d'apporter une confusion contraire à la sécurité
juridique. Ne pas mentionner la qualification ajoute à cette confusion.
De ce point de vue, il semble contestable de dire qu'une promesse qui
n'oblige pas à conclure, sans la qualifier expressément d'unilatérale,
peut être dispensée de l'enregistrement, enregistrement précisément
prévu par la loi pour les promesses unilatérales.
2° L'influence de la volonté sur
la qualification
Certes, la qualification ne
découle pas nécessairement de la seule nature de la convention. Il est
admis que les parties puissent « synallagmatiser » un engagement
unilatéral, à condition de le faire lors de la formation du contrat et
de manière non équivoque. Cette synallagmatisation contractuelle
expliquerait depuis longtemps, par exemple que la stipulation d'un
salaire dans le dépôt confère à ce contrat un caractère
synallagmatique : la garde de l'objet et le salaire se servant
mutuellement de cause. Elle pourrait expliquer aujourd'hui que les
obligations réciproques contenues dans un ensemble contenant une
promesse normalement unilatérale soient susceptibles de contraindre le
bénéficiaire à lever l'option (par exemple, indemnité d'immobilisation
représentant une proportion tellement importante du prix qu'il serait
ruineux pour le bénéficiaire de ne pas lever l'option). Mais on peut
sérieusement douter que le simple caractère synallagmatique d'un
ensemble contractuel, fût-il complexe, soit un signe non équivoque de la
volonté de synallagmatiser une promesse unilatérale de vente quant à son
régime au regard de l'enregistrement.
3° Une nouvelle catégorie
juridique ?
La « non qualification » à
laquelle conduit la thèse de la promesse accessoire, solution de la
troisième chambre civile (et, dans une moindre mesure, de la chambre
commerciale), introduit nécessairement dans le droit des contrats de
promesse une catégorie prétorienne, jusque-là inconnue. Le législateur
de 1963 et celui du 7 décembre 2005 n'y ont certainement pas songé. On
peut même conjecturer sans risque qu'ils l'auraient vue ou la verraient
avec défaveur. La civilisation du texte opérée en 2005 ne mentionne
aucunement une exception d'enregistrer les promesses unilatérales
englobées dans des contrats complexes. Et aujourd'hui, à côté des
promesses synallagmatiques de vente, consensuelles (en ce qu'elles ne
nécessitent pas l'enregistrement ad validitatem), à côté des
promesses unilatérales, formelles (en ce qu'elles sont soumises à
enregistrement ad validitatem), deux catégories bien connues,
est apparue en jurisprudence la catégorie des promesses unilatérales de
vente d'immeuble accessoires, consensuelles comme non soumises à
enregistrement. (11) On
serait alors en présence d' « un ensemble synallagmatique d'un autre
type », (12) pour
ne pas dire d'un objet juridique non identifié, au domaine d'application
incertain faute justement de qualification.
b) La sécurité juridique
La sécurité juridique n'est
guère assurée lorsqu'un critère peu clair commande un régime énergique.
1° un critère peu clair
Le critère de la complexité
dispensant la promesse unilatérale d'enregistrement, thèse de la
promesse accessoire, n'est pas entièrement clair. Reprenons le langage
de la troisième chambre civile : un contrat synallagmatique ne peut être
identifié à une promesse de vente… la promesse n'est qu'un élément d'une
technique d'une opération globale offrant des avantages réciproques et
« par essence », cette opération échappe à l'obligation
d'enregistrer… un ensemble d'obligations contractuelles réciproques… une
« transaction comportant des concessions réciproques » (en
est-il d'autres ?).
Et même dans la motivation de la
chambre commerciale, qui restreint le champs de la promesse accessoire,
qu'est ce qu'un « lien de dépendance nécessaire » entre
obligations d'un contrat complexe, susceptible de modifier les «
caractéristiques de la promesse de vente » unilatérale, et
conduisant à la dispenser de l'enregistrement ?
Il n'est pas facile de répondre.
La logique conduit à penser
qu'il s'agit d'un lien privant le bénéficiaire de sa liberté de choix et
le contraignant en fait à lever l'option. Par exemple, indemnité
d'immobilisation très importante (voir supra). Alors en effet,
la promesse, unilatérale prima facie, pourrait être requalifiée
synallagmatique par le juge et, de ce fait, dispensée d'enregistrement.
Une autre interprétation
consisterait à dire qu'il s'agit de la présence d'obligations
réciproques. Mais ce critère n'est guère discriminant : la réciprocité
des obligations, leur interdépendance n'est-elle pas l'âme du contrat
synallagmatique ? Toutes les transactions comportent des concessions
réciproques, l'immense majorité des contrats synallagmatiques
contiennent des obligations réciproques. Cela n'est pas véritablement
nouveau.
S'il suffit d'un ensemble
synallagmatique pour modifier le régime de la promesse unilatérale de
vente, pourquoi ne pas dire un jour que cette promesse est dispensée
d'enregistrement dès lors qu'elle est consentie en contrepartie d'une
indemnité d'immobilisation ? Nul ne le soutient actuellement, mais sur
quel critère de distinction traiter différemment ces deux situations ?
Ou bien, solution intermédiaire,
mais simple hypothèse parmi d'autres, suffit-il, pour constater une
promesse accessoire, de la présence de n'importe quelle obligation autre
que celle de payer l'indemnité d'immobilisation ? Ou encore, analysant
la volonté des parties, dire que la présence de tel élément de
l'ensemble contractuel ne se conçoit pas sans celle des autres ? Non
seulement le critère est imprécis mais encore son application peut
produire des effets dévastateurs.
2° un régime énergique
La thèse de la promesse
accessoire peut fonctionner dans le sens inverse de celui souhaité
(valider l'ensemble) et conduire à l'annulation de tout le contrat,
dommage collatéral considérable, si l'on considère la promesse
unilatérale comme le principal et le reste de l'ensemble synallagmatique
comme l'accessoire. Pour un exemple de cet effet radical, 3ème Civ. , 20
mars 2002 (13), « la
nullité de la promesse unilatérale de vente pour défaut d'enregistrement
entraîne l'anéantissement du contrat ». Faut-il donc, à chaque
fois, analyser la convention et voir ce qui est prédominant aux yeux des
parties ? Aléatoire au regard du critère flou de la promesse accessoire,
cette contagion dans l'annulation peut toutefois être plus respectueuse
de la volonté des parties si elles préfèrent voir l'ensemble contractuel
annulé plutôt que subsistant pour certains de ses éléments seulement,
entraînant un bouleversement de leurs prévisions.
B. En opportunité
Chacune des deux solutions -
promesse accessoire et promesse autonome - présente des risques de
fraude, soit fiscale, soit contractuelle.
1° La fraude fiscale
a) celle imputée aux
professionnels de l'immobilier
L'article 1840 A du code général
des impôts s'est révélé être un moyen de lutte efficace contre les
rémunérations occultes dont le législateur de 1963 soupçonnait les
agents immobiliers. Quand la promesse unilatérale est considérée comme
autonome, cette fraude-là semble avoir disparu.
b) celle des parties complices
La solution de la promesse
accessoire (dispensée d'enregistrement) présente un risque fiscal d'une
autre nature que celui que l'article 1840 A du code général des impôts a
éradiqué : il suffira maintenant aux fraudeurs potentiels, pour échapper
à l'obligation de payer les droits d'enregistrement, de stipuler
artificieusement un ensemble de pseudo obligations réciproques (autres
que l'indemnité d'immobilisation, qui semble pour le moment insuffisante
à colorer l'ensemble contractuel de synallagmatisme). Par exemple, pour
faire quelques maigres économies fiscales,
(14) antidater une transaction fictive.
2° La fraude d'un cocontractant
envers l'autre
Entre cocontractants, en
revanche, la promesse autonome offre une « prime à la mauvaise foi » à
la partie indélicate. Celle à qui le contrat de promesse laisse
l'obligation d'enregistrer pourra tout simplement s'en abstenir, rendant
la promesse nulle, si elle trouve mieux ailleurs dans le délai de dix
jours.
V - Avis de l'avocat général
La thèse de la promesse
accessoire ne me paraît pas emporter l'adhésion :
- ni sur le plan de l'intégrité
des qualifications dont vous, Assemblée plénière, êtes les gardiens
ultimes (qu'est-ce qu'une qualification, qui plus est implicite, sans le
régime correspondant ?)
- ni sur le plan du respect de
la volonté du législateur. On peut considérer que la sanction est
brutale et inadaptée (une nullité civile d'ordre public pour prévenir
une fraude fiscale) mais il reste que c'est au seul législateur qu'il
revient de la modifier, s'il l'estime utile. Or, il vient de la
réaffirmer. Et le rapport annuel de la Cour de cassation, première
partie, n'est-il pas le lieu de suggérer des modifications
législatives ?
- ni sur le plan de la sécurité
juridique car le contrat complexe, critère de la promesse accessoire,
est bien difficile à dégager.
- ni sur le plan de
l'opportunité : les risques de fraude sont partagés ; par ailleurs, en
quoi est-il plus opportun de « sauver » ces contrats complexes par le
raisonnement de la promesse accessoire que d'obliger à l'enregistrement
de toutes les promesses unilatérales, thèse de la promesse autonome ?
Pour garantir la validité de leurs contrats, il suffit aux parties
d'enregistrer la promesse unilatérale.
Au contraire, la doctrine des
cours d'appel (promesse autonome) résout, de façon immédiate et
automatique, la question de savoir s'il faut enregistrer, et cela dans
la simplicité et dans le respect de l'intégrité des qualifications du
droit des obligations. Elle me semble purement conforme à la volonté du
législateur.
J'ai donc l'honneur de vous
rendre un avis de rejet.
A mon sens, tant en logique que
pour la clarté du droit, le rejet devrait être formulé en termes
généraux, sans mentionner spécialement les promesses unilatérales
contenues dans les transactions (cas de l'espèce).
L'on sait bien que toute
rectification de jurisprudence fragilise a posteriori les
situations en cours. La question est alors de savoir si une condamnation
globale des promesses unilatérales non enregistrées fragiliserait
excessivement ces situations en cours. Je ne le pense pas.
Deux types de situations peuvent
en effet être considérées :
a) D'une part, les domaines dans
lesquels la jurisprudence dispense aujourd'hui d'enregistrement les
promesses unilatérales : contrats préliminaires des ventes d'immeubles à
construire et contrats de crédit-bail immobilier en cours. Les dommages
que causerait le revirement préconisé ne semblent pas irréparables. Si
les promesses unilatérales convenues dans ces contrats sont déclarées
nulles faute d'enregistrement, il y aura lieu pour les parties de les
renouveler (et de les faire enregistrer). Si l'une d'elles refusait de
refaire la promesse, la question de sa responsabilité civile pourrait
alors se poser.
b) D'autre part, les
domaines proches de la promesse unilatérale, spécialement les pactes de
préférence en cours portant sur la vente d'immeubles ou de fonds de
commerce, lesquels sont souvent inclus dans les baux entre proches.
(15) Une doctrine minoritaire qualifie ces pactes de promesses
unilatérales conditionnelles.
(16) Devrait-on craindre l'annulation de ces pactes à la suite d'une
décision de rejet ? Même si pacte et promesse appartiennent tous deux à
la famille des contrats préalables à la vente, des différences
considérables subsistent. Le pacte est à peine plus qu'un engagement de
négocier. La promesse devient une vente parfaite par la simple
adjonction du mot « oui ». Dans le pacte, le promettant ne s'engage qu'à
proposer la conclusion du contrat, à des conditions pas nécessairement
déterminées, pour le cas où il déciderait de vendre.
(17) Dans la promesse, le promettant donne un consentement actuel et
irrévocable. Et surtout, la cession occulte de pactes de préférence
n'aurait guère d'intérêt pour les parties (à supposer que le pacte ne
fût pas intuitu personae); il n'y a pas de fraude fiscale à
craindre. On ne peut donc assimiler l'un à l'autre : l'annulation des
promesses non enregistrées ne devrait pas toucher les pactes de
préférence.
1.
Voir par exemple, en dernier lieu, Mme S. Becqué-Ickowicz, « Le
parallélisme des formes en droit privé », thèse Panthéon-Assas 2005, n°
79 p. 70 et note 52.
2.
Ordonnance n° 2005-1512 du 7 décembre 2005 relative à des
mesures de simplification en matière fiscale et à l'harmonisation et à
l'aménagement du régime des pénalités (J.O. 8 décembre 2005, NOR
ECOX0500272R) articles 20 et 24. Le rapport au président de la
république relatif à cette ordonnance (J.O. 8 décembre 2005, NOR
ECOX0500272P) n'apporte aucun éclairage utile sur ce transfert.
3.
Voir les références infra.
4.
Bull., n° 71 ; Dalloz 2003, p. 2197,
note Lipinski ; RTD Civ. 2003, p. 496, note Mestre et Fages, Defrénois
2003, p. 841, note Savaux ; JCP E 2004, n° 18651, note Mme
Schmidt-Szalewski.
5.
Bull., n° 309, D. 1976 p. 97, note Frank.
6.
Bull., n° 73 ; JCP G 1982 II 19867 note
Bey ; RTD Civ. 1982 p. 434, obs. Rémy ; Terré et Lequette, n° 272-273
7.
Bull., n° 175 ; JCP
1996 II 22659 note critique Dagorne-Labbé.
8.
Bull., Defrénois 37558,
p. 765, note Savaux ; RTD Civ. 2002, p. 504, obs. Mestre et Fages, JCP E
2003, p. 606, note Mainguy.
9.
Mestre et Fages,
ibidem.
10. Pourvoi n° 99-16.755.
11. Lipinski, D. 2003, p. 2197, préc.
12. Mestre et Fages, RTD Civ. 2003, p. 497, préc.
13. Pourvoi n° 00-17.637.
14. L'enregistrement d'une promesse unilatérale de vente donne lieu
à perception d'un droit fixe de 125 euros depuis le 1er janvier
2006, 75 euros auparavant.
15. Souvent incluses dans les donations partage également, mais
ces actes sont toujours notariés, ce qui rend sans objet la question de
l'enregistrement.
16. Voir notamment 99ème Congrès des notaires de France
(Deauville), « La vente d'immeuble, sécurité et transparence », 2003,
spécialement n° 2212 et s. citant L. Boyer.
17. 1ère Civ., 16
juillet 1985, Bull., n° 224.