Cassation
Demandeur(s) à la cassation : consorts X...-Y...
Défendeur(s) à la cassation : Mme Evelyne A..., épouse Z...
Mme X... et M. Y... se sont pourvus en cassation contre l'arrêt de la
cour d'appel de Lyon (1ère chambre), en date du 30 mai 2002 ;
Cet arrêt a été cassé le 4 février 2004 par la troisième chambre civile
de la Cour de cassation ;
La cause et les parties ont été renvoyées devant la cour d'appel de Dijon
qui, saisie de la même affaire, a statué par arrêt du 30 juin 2005 par des
motifs qui sont en opposition avec la doctrine de l'arrêt de cassation ;
Un pourvoi ayant été formé contre l'arrêt de la cour d'appel de Dijon, M.
le premier président a, par ordonnance du 3 mars 2006, renvoyé la cause et
les parties devant l'Assemblée plénière ;
Les demandeurs invoquent, devant l'Assemblée plénière, les moyens de
cassation annexés au présent arrêt ;
Ces moyens ont été formulés dans un mémoire déposé au greffe de la Cour
de cassation par la SCP Gatineau, avocat de Mme X... et de M. Y... ;
Un mémoire en défense a été déposé au greffe de la Cour de cassation par
la SCP Peignot et Garreau, avocat de Mme Z... ;
Le rapport écrit de M. Rivière, conseiller, et l'avis écrit de M. Cavarroc,
avocat général, ont été mis à la disposition des parties ;
(...)
Attendu, selon l’arrêt attaqué, rendu sur renvoi après cassation (3ème
Civ., 4 février 2004, Bull.,n° 20), que par acte notarié du
29 septembre 1999, Mme X... et M. Y... (les acquéreurs) ont acquis de Mme
Z..., une maison d’habitation ; qu’une expertise a révélé la présence, avant
la vente, d’insectes xylophages infestant la charpente et que toutes les
tuiles des pans ouest, sud et nord étaient gélives ; que les acquéreurs ont
assigné la venderesse en paiement de dommages-intérêts en invoquant
l’existence de vices cachés ;
Sur le premier moyen :
Attendu que les acquéreurs font grief à l’arrêt d’avoir rejeté leur
demande tendant à la condamnation de la venderesse à leur payer le coût des
travaux de réfection de l’immeuble, outre des dommages-intérêts, alors,
selon le moyen, que la censure qui s’attache à un arrêt
de cassation est limitée à la portée du moyen qui constitue la base de la
cassation ; que sur les points non atteints par la cassation, la décision
acquiert l’autorité irrévocable de la chose jugée ; qu’en l’espèce, par
arrêt en date du 30 mai 2002, la cour d’appel de Lyon avait débouté les
consorts Y...-X... de leur demande indemnitaire visant les désordres
affectant la charpente de la toiture de l’immeuble litigieux mais avait fait
droit à leur demande de dommages-intérêts visant les désordres affectant les
tuiles de la toiture du même immeuble ; que dans le cadre du pourvoi
formé par les consorts Y...-X..., il était exclusivement fait grief à
l’arrêt attaqué d’avoir débouté les consorts Y...-X... de leur demande au
titre des désordres affectant la charpente ; que statuant sur ce seul moyen,
et reprochant aux juges du fond d’avoir considéré que les désordres de
structure de charpente pouvaient être remarqués ou susciter des
interrogations à condition de pénétrer dans les combles au prix d’une visite
acrobatique, la Cour de cassation a censuré l’arrêt déféré ; que le chef du
dispositif visant les tuiles de la toiture de l’immeuble, non atteint par la
cassation, était donc devenu définitif ; qu’en affirmant que la venderesse
ne pouvait être tenue des désordres affectant les tuiles de la toiture du
bien immobilier et en déboutant en conséquence les consorts Y...-X... de
leur demande à ce titre, la juridiction de renvoi a violé l’article 624 du
nouveau code de procédure civile, ensemble l’article 1351 du code civil ;
Mais attendu que la cassation prononcée par l’arrêt du 4 février 2004 de
la décision attaquée "dans toutes ses dispositions" investissait la
juridiction de renvoi de la connaissance de l’entier litige dans tous ses
éléments de fait et de droit ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;
Mais, sur le second moyen, pris en sa première branche :
Vu les articles 1641 et 1642 du code civil ;
Attendu que, selon le second de ces textes, le vendeur n’est pas tenu des
vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même ;
Attendu que pour rejeter la demande des acquéreurs, l’arrêt retient que,
si les dégradations de la charpente et des tuiles ne pouvaient être
constatées qu’à condition de pénétrer dans les combles et de monter sur la
toiture et que l’accès aux combles, s’il était peut-être difficile, n’était
pas impossible, il ne s’en déduisait pas que ces désordres constituaient des
vices cachés pour les acquéreurs ;
Qu’en statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser un vice
dont l’acquéreur avait pu se convaincre lui-même, la cour d’appel a violé
les textes susvisés ;
Et sur le second moyen, pris en sa deuxième branche :
Vu les articles 1641 et 1642 du code civil ;
Attendu que pour rejeter la demande des acquéreurs, l’arrêt retient qu’il
leur appartenait de faire constater par un homme de l’art l’état de la
charpente et de la couverture et qu’en ne faisant pas effectuer de telles
constatations ils avaient été négligents de sorte que la venderesse ne
saurait être tenue de ces désordres dont les acquéreurs avaient été mis en
mesure de se convaincre ;
Qu’en ajoutant ainsi à la loi une condition qu’elle ne prévoit pas, la
cour d’appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur
la troisième branche du moyen :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 30 juin
2005, entre les parties, par la cour d’appel de Dijon ; remet, en
conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient
avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour
d’appel de Riom ;
MOYENS ANNEXES
Moyens produits par la SCP Gatineau, avocat aux Conseils, pour
Mme X... et M. Y...
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’AVOIR débouté les consorts
Y...-X... de leur demande tendant à la condamnation de Mme Z... à leur payer
le coût des travaux de réfection de l’immeuble qu’ils ont acquis de cette
dernière, outre la somme de 3 048,98 euros à titre de dommages-intérêts.
AUX MOTIFS QUE l’expert a relevé deux types de désordres affectant les bois
de la structure de charpente et la couverture du bien immobilier acquis par
les consorts Y...-X... ; qu’en ce qui concerne les premiers, il a relevé que
l’ensemble de fermes traditionnelles en bois de chêne, situé près de la
trappe d’accès aux combles était pourri en tête, que la panne faîtière
présentait une attaque importante d’insectes xylophages, que sur le pan
nord, la panne intermédiaire en bois de chêne, présentait un important
aubier attaqué par les insectes xylophages et que, côté ouest, la tête de la
panne, les arbalétriers, les poinçons et bras de force étaient attaqués par
des insectes xylophages ; qu’en ce qui concerne les seconds, il a constaté
que toutes les tuiles des pans ouest, sud et nord étaient gélives et que
quelques unes d’entre elles se délitaient sur le plan sud ; qu’il n’est pas
discuté que ces désordres préexistaient à l’achat du bien par les consorts
Y...-X... ; qu’il ne peut non plus être sérieusement contesté que les
dégradations du bois de charpente et des tuiles, constatées par l’expert,
étaient visibles par un non professionnel, les photographies figurant dans
le rapport d’expertise étant sur ce point suffisamment probantes ; qu’il
n’est de ce fait pas possible que Mme Z... n’ait pas eu connaissance de ces
désordres au moment de la vente alors, d’une part, que les fuites d’eau se
manifestaient à ce moment là dans le bâtiment et qu’il n’est pas imaginable
qu’elle n’ait pas en tant que propriétaire alors cherché à en connaître
l’origine et donc à visiter les combles et alors, d’autre part, que M. B...,
entrepreneur de charpente, consulté par Mme Z... en 1994, avait attiré son
attention sur la sensibilité des tuiles à l’humidité et avait remplacé
quelques tuiles gélives, ce qui nécessitait qu’une surveillance soit
effectuée par les propriétaires ; que les consorts Y...-X... considèrent que
Mme Z... a été de mauvaise foi en leur cachant des désordres qu’ils n’ont
pas été mis en mesure de découvrir eux-mêmes compte tenu de
l’inaccessibilité des lieux ; que ces désordres ne pouvaient, ainsi que l’a
relevé l’expert, être constatés qu’à condition de pénétrer dans les combles
et de monter sur la toiture ; que pour autant il ne s’en déduit pas qu’ils
constituaient des vices cachés pour les acquéreurs ; qu’en effet, tout
acquéreur normalement diligent se préoccupe de l’état de la toiture du
bâtiment qu’il projette d’acheter et ne se contente pas de l’impression
qu’il a pu avoir de son état par un simple coup d’oeil extérieur ou de
l’avis du vendeur dont il sait pertinemment qu’il peut ne pas être d’une
objectivité totale ; qu’il appartenait donc aux consorts Y...-X..., qui
d’ailleurs ne prouvent pas que la venderesse leur aurait affirmé que la
couverture était en bon état, de constater eux-mêmes ou de faire constater
par un homme de l’art l’état de la charpente et de la couverture, étant
observé que l’accès aux combles, s’il était peut être difficile, n’était pas
impossible ; qu’en n’effectuant pas ou en ne faisant pas effectuer de telles
constatations, ils ont été d’autant plus négligents que le bâtiment acquis
datait de la fin du 18e ou du début du 19e siècle, que, de plus, la présence
de lierre sur le pan nord de la toiture aurait dû les inciter à vérifier
l’état de la toiture que cette végétation masquait en partie, les dégâts
pouvant en résulter étant connus et que, surtout, ils n’avaient pas pu ne
pas constater les infiltrations à l’intérieur de l’habitation que l’expert
qualifie d’importantes, précision étant apportée que la visite des lieux par
l’expert est intervenue moins de trois mois après la signature du contrat de
vente, ce qui permet d’affirmer que ces fuites existaient et étaient
visibles au moment de la vente ce qui aurait dû conduire les acquéreurs à en
rechercher l’origine ; qu’ainsi, leur manque de diligence a été certaine
alors qu’il est par ailleurs établi qu’ils ont visité cinq fois la propriété
entre le 18 juin 1999 et le 10 juillet, date de la signature du compromis et
qu’ils ont été en possession des clés le 15 septembre 1999 soit deux
semaines avant la signature du contrat de vente qui est intervenue le 29
septembre 1999, ce dont il résulte qu’ils ont disposé de tout le temps
nécessaire pour que soient effectuées toutes les vérifications utiles ;
qu’enfin, la Cour ne peut que s’interroger sur les circonstances qui ont
conduit les consorts Y...-X... à faire établir le 16 octobre 1999, soit deux
semaines après la vente, un devis concernant la réfection de l’intégralité
de la charpente et de la couverture ; qu’il résulte en tout cas de la
rapidité d’intervention du professionnel que leur conviction du bon état de
celle-ci n’était pas celle dont ils se prévalent nécessairement pour fonder
leurs prétentions dans le cadre du présent litige ; qu’en vertu des
dispositions de l’article 1642 du code civil, le vendeur n’est pas tenu des
vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre ; que dès lors
Mme Z... ne saurait, au vu des éléments ci-dessus analysés, être tenue des
désordres affectant la charpente et la toiture du bien immobilier acquis par
Mme X... et M. Y..., dont ils ont été mis en mesure de se convaincre ; que
le jugement doit être infirmé, et Mme X... et M. Y... déboutés de l’ensemble
de leurs demandes ;
ALORS QUE la censure qui s’attache à un arrêt de cassation est limitée à la
portée du moyen qui constitue la base de la cassation ; que sur les points
non atteints par la cassation, la décision acquiert l’autorité irrévocable
de la chose jugée ; qu’en l’espèce, par arrêt en date du 30 mai 2002, la
cour d’appel de Lyon avait débouté les consorts Y...-X... de leur demande
indemnitaire visant les désordres affectant la charpente de la toiture de
l’immeuble litigieux mais avait fait droit à leur demande de
dommages-intérêts visant les désordres affectant les tuiles de la toiture du
même immeuble ; que dans le cadre du pourvoi formé par les consorts
Y...-X..., il était exclusivement fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir
débouté les consorts Y...-X... de leur demande au titre des désordres
affectant la charpente ; que statuant sur ce seul moyen, et reprochant aux
juges du fond d’avoir considéré que les désordres de structure de charpente
pouvaient être remarqués ou susciter des interrogations à condition de
pénétrer dans les combles au prix d’une visite acrobatique, la Cour de
cassation a censuré l’arrêt déféré ; que le chef du dispositif visant les
tuiles de la toiture de l’immeuble, non atteint par la cassation, était donc
devenu définitif ; qu’en affirmant que la venderesse ne pouvait être tenue
des désordres affectant les tuiles de la toiture du bien immobilier et en
déboutant en conséquence les consorts Y...-X... de leur demande à ce titre,
la juridiction de renvoi a violé l’article 624 du nouveau code de procédure
civile, ensemble l’article 1351 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l’arrêt attaqué D’AVOIR débouté M. Y... et Mme X...
de leur demande tendant à la condamnation de Mme Z... à leur payer la somme
de 64 401,01 euros au titre des travaux de réfection de l’immeuble qu’ils
ont acquis de cette dernière, avec intérêts au taux légal à compter de la
demande, outre la somme de 3 048,98 euros à titre de dommages-intérêts.
AUX MOTIFS QUE l’expert a relevé deux types de désordres affectant les
bois de la structure de charpente et la couverture du bien immobilier acquis
par les consorts Y...-X... ; qu’en ce qui concerne les premiers, il a relevé
que l’ensemble de fermes traditionnelles en bois de chêne, situé près de la
trappe d’accès aux combles était pourri en tête, que la panne faîtière
présentait une attaque importante d’insectes xylophages, que sur le pan
nord, la panne intermédiaire en bois de chêne, présentait un important
aubier attaqué par les insectes xylophages et que, côté ouest, la tête de la
panne, les arbalétriers, les poinçons et bras de force étaient attaqués par
des insectes xylophages ; qu’en ce qui concerne les seconds, il a constaté
que toutes les tuiles des pans ouest, sud et nord étaient gélives et que
quelques unes d’entre elles se délitaient sur le plan sud ; qu’il n’est pas
discuté que ces désordres préexistaient à l’achat du bien par les consorts
Y...-X... qu’il ne peut non plus être sérieusement contesté que
les dégradations du bois de charpente et des tuiles, constatées par
l’expert, étaient visibles par un non professionnel, les photographies
figurant dans le rapport d’expertise étant sur ce point suffisamment
probantes ; qu’il n’est de ce fait pas possible que Mme Z... n’ait pas eu
connaissance de ces désordres au moment de la vente alors, d’une part, que
les fuites d’eau se manifestaient à ce moment là dans le bâtiment et qu’il
n’est pas imaginable qu’elle n’ait pas en tant que propriétaire alors
cherché à en connaître l’origine et donc à visiter les combles et alors,
d’autre part, que M. B..., entrepreneur de charpente, consulté par Mme Z...
en 1994, avait attiré son attention sur la sensibilité des tuiles à
l’humidité et avait remplacé quelques tuiles gélives, ce qui nécessitait
qu’une surveillance soit effectuée par les propriétaires ; que les consorts
Y...-X... considèrent que Mme Z... a été de mauvaise foi en leur cachant des
désordres qu’ils n’ont pas été mis en mesure de découvrir eux-mêmes compte
tenu de l’inaccessibilité des lieux ; que ces désordres ne pouvaient, ainsi
que l’a relevé l’expert, être constatés qu’à condition de pénétrer dans les
combles et de monter sur la toiture ; que, pour autant, il ne s’en déduit
pas qu’ils constituaient des vices cachés pour les acquéreurs ; qu’en effet,
tout acquéreur normalement diligent se préoccupe de l’état de la toiture du
bâtiment qu’il projette d’acheter et ne se contente pas de l’impression
qu’il a pu avoir de son état par un simple coup d’oeil extérieur ou de
l’avis du vendeur dont il sait pertinemment qu’il peut ne pas être d’une
objectivité totale ; qu’il appartenait donc aux consorts Y...-X..., qui
d’ailleurs ne prouvent pas que la venderesse leur aurait affirmé que la
couverture était en bon état, de constater eux-mêmes ou de faire constater
par un homme de l’art l’état de la charpente et de la couverture, étant
observé que l’accès aux combles, s’il était peut être difficile, n’était pas
impossible ; qu’en n’effectuant pas ou en ne faisant pas effectuer de telles
constatations, ils ont été d’autant plus négligents que le bâtiment acquis
datait de la fin du 18e ou du début du 19e siècle, que, de plus, la présence
de lierre sur le pan nord de la toiture aurait dû les inciter à vérifier
l’état de la toiture que cette végétation masquait en partie, les dégâts
pouvant en résulter étant connus et que, surtout, ils n’avaient pas pu ne
pas constater les infiltrations à l’intérieur de l’habitation que l’expert
qualifie d’importantes, précision étant apportée que la visite des lieux par
l’expert est intervenue moins de trois mois après la signature du contrat de
vente, ce qui permet d’affirmer que ces fuites existaient et étaient
visibles au moment de la vente ce qui aurait dû conduire les acquéreurs à en
rechercher l’origine ; qu’ainsi, leur manque de diligence a été certaine
alors qu’il est par ailleurs établi qu’ils ont visité cinq fois la propriété
entre le 18 juin 1999 et le 10 juillet, date de la signature du compromis et
qu’ils ont été en possession des clés le 15 septembre 1999, soit deux
semaines avant la signature du contrat de vente qui est intervenue le 29
septembre 1999, ce dont il résulte qu’ils ont disposé de tout le temps
nécessaire pour que soient effectuées toutes les vérifications utiles ;
qu’enfin, la Cour ne peut que s’interroger sur les circonstances qui
ont conduit les consorts Y...-X... à faire établir le 16 octobre 1999, soit
deux semaines après la vente, un devis concernant la réfection de
l’intégralité de la charpente et de la couverture ; qu’il résulte en tout
cas de la rapidité d’intervention du professionnel que leur conviction du
bon état de celle-ci n’était pas celle dont ils se prévalent nécessairement
pour fonder leurs prétentions dans le cadre du présent litige ; qu’en vertu
des dispositions de l’article 1642 du code civil, le vendeur n’est pas tenu
des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre ; que, dès lors,
Mme Z... ne saurait, au vu des éléments ci-dessus analysés, être tenue des
désordres affectant la charpente et la toiture du bien immobilier acquis par
Mme X...et M. Y..., dont ils ont été mis en mesure de se convaincre ; que le
jugement doit être infirmé, et Mme X... et M. Y... déboutés de l’ensemble de
leurs demandes.
1°) ALORS QUE l’acheteur, profane, d’une maison n’est pas tenu de pénétrer
dans les combles, afin de procéder à l’examen de l’état de la charpente,
lorsque l’accès en est rendu difficile par la situation des lieux ou de
monter sur le toit afin d’examiner la couverture ; qu’en l’espèce, la cour
d’appel a constaté que l’accès aux combles de la maison vendue par Mme Z...,
permettant de se rendre compte de l’état de la charpente attaquée par des
insectes xylophages, était "difficile" ; qu’en effet, la visite des combles,
qualifiée par l’expert lui-même, "d’acrobatique", nécessitait de disposer
d’une échelle et d’ouvrir une trappe située au-dessus du palier de l’étage ;
quant à l’examen de l’état de la couverture, compte tenu de la hauteur du
toit, il nécessitait également la mise en place d’une échelle afin de
pouvoir monter sur la toiture et de constater la présence de nombreuses
tuiles gélives ; qu’en reprochant aux acquéreurs, les consorts Y...-X...,
d’avoir fait preuve d’un manque de vigilance en ne procédant pas à la visite
des combles pour examiner la charpente de la maison qu’ils projetaient
d’acquérir ainsi que de ne pas être montés sur la toiture pour se rendre
compte de l’état de la couverture de sorte qu’ils ne pouvaient se prévaloir
de la garantie des vices cachés, alors même que ceux-ci n’étaient pas tenus
de prendre des risques pour satisfaire à leur obligation de diligence, la
cour d’appel a violé les articles 1641 et 1642 du code civil.
2°) ALORS QUE l’acquéreur n’est pas tenu de recourir à un homme de l’art
afin de connaître l’état réel de l’immeuble ; qu’en reprochant à M. Y... et
à Mme X... de ne pas avoir fait constater par un homme de l’art l’état de la
charpente et de la couverture de l’immeuble vendu par Mme Z..., la cour
d’appel a violé les articles 1641 et 1642 du code civil.
3°) ALORS QUE le vendeur doit contracter de bonne foi et que la réticence
dolosive de ce dernier rend toujours excusable l’erreur provoquée de
l’acquéreur ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a constaté que
Mme Evelyne A..., épouse Z..., avait nécessairement connaissance des
désordres affectant la charpente et la couverture de l’immeuble vendu et
n’en avait pas informé les acquéreurs, M. Y... et Mme X..., préalablement à
la vente ; que cette réticence dolosive de Mme A..., épouse Z..., rendait
donc nécessairement excusables l’absence de vigilance de ces derniers,
dépourvus de toute expérience en matière immobilière compte tenu de leur âge
et de leur situation professionnelle, quant aux désordres prétendument
apparents qui affectaient la charpente et la couverture de l’immeuble vendu
et l’erreur les ayant conduits à acquérir cet immeuble ; qu’en déboutant
néanmoins M. Y... et Mme X... de leur demande tendant à condamner Mme Z... à
les garantir au titre des désordres affectant la charpente et la couverture
de cet immeuble, la cour d’appel a violé les articles 1116, 1134,1641 et
1642 du code civil.
Président : M. Cotte, président doyen remplaçant M. Canivet,
premier président empêché
Rapporteur : M. Rivière, conseiller assisté de M. Roublot, auditeur
Avocat général : M. Cavarroc
Avocat(s) : la SCP Gatineau, la SCP Peignot et Garreau