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Cour de Cassation
Chambre civile 1
| Audience publique du 11 juillet
2006 |
Rejet. |
N° de pourvoi : 03-18528
Publié au bulletin
Président : M. Ancel.
Rapporteur : M. Chauvin.
Avocat général : M. Sainte-Rose.
Avocats : SCP Célice, Blancpain et Soltner, SCP Waquet, Farge et
Hazan.
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt
suivant :
Donne acte aux consorts X... de leur reprise
d'instance en tant qu'héritiers de Daurice X..., décédée le 25
septembre 2003 ;
Attendu qu'une donation-partage du 18 décembre
1957, contenant un pacte de préférence, a attribué à Adèle Y...
un bien immobilier situé à Haapiti ; qu'une donation-partage du
7 août 1985, reprenant les termes du pacte de préférence, a
attribué à M. Ruini Y..., fils d'Adèle Y..., une parcelle
dépendant du bien immobilier ; que, par acte reçu le 3 décembre
1985 par M. Z..., notaire, M. Y... a vendu la parcelle à la SCI
Emeraude ;
Sur le premier moyen :
Attendu que M. Z... et la SCI Emeraude font grief
à l'arrêt attaqué (Papeete, 13 février 2003) d'avoir dit que le
pacte de préférence n'a pas été respecté à l'égard de Daurice
X... et de les avoir déclarés avec M. Y... responsables de ce
préjudice et tenus de le réparer in solidum, alors, selon le
moyen, qu'ils soutenaient dans leurs conclusions d'appel que la
SCI, conjointement avec M. Y..., avait offert à Mme X...
d'exercer son droit de préférence par lettre recommandée du 7
août 1987 et qu'en estimant néanmoins que ce droit avait été
méconnu et qu'un préjudice en résultait, au seul motif que cette
offre n'avait pas été notifiée avant le 3 décembre 1985, sans
expliquer en quoi l'offre qui lui avait été adressée
ultérieurement ne lui permettait pas d'acquérir la parcelle
litigieuse par préférence à la SCI Emeraude, qui y avait ainsi
consenti expressément, la cour d'appel a privé sa décision de
base légale au regard des articles 1134, 1147 et 1382 du code
civil ;
Mais attendu qu'en décidant que M. Y... avait
violé le pacte de préférence à l'égard de Daurice X... pour
avoir omis de lui proposer la vente projetée, la cour d'appel a
légalement justifié sa décision ;
Sur le deuxième moyen :
Attendu que M. Z... et la SCI Emeraude font
encore grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré M. Z...
responsable du préjudice subi par Daurice X... du fait de la
violation du pacte de préférence et tenu, in solidum avec M.
Y... et la SCI Emeraude, de le réparer, alors, selon le moyen,
que l'obligation pour le débiteur d'un pacte de préférence de ne
pas vendre à autrui le bien qui en est l'objet relève de
l'obligation d'exécuter de bonne foi ses obligations
contractuelles, de sorte que nul ne peut voir sa responsabilité
engagée pour ne pas lui avoir rappelé ce principe, et qu'en
estimant néanmoins que M. Z... avait commis une faute en ne
rappelant pas à M. Y... qu'il devait exécuter de bonne foi le
pacte de préférence dont il se savait débiteur, la cour d'appel
a violé les articles 1134, 1147 et 1382 du code civil ;
Mais attendu que, tenu de conseiller les parties
et d'assurer l'efficacité des actes dressés, le notaire ayant
connaissance d'un pacte de préférence doit, préalablement à
l'authentification d'un acte de vente, veiller au respect des
droits du bénéficiaire du pacte et, le cas échéant, refuser
d'authentifier la vente conclue en violation de ce pacte ; qu'en
l'espèce, la cour d'appel a décidé à bon droit que M. Z... avait
engagé sa responsabilité, en n'ayant pas, d'une part, en sa
qualité de professionnel du droit et des transactions
immobilières, incité M. Y... et la SCI Emeraude à respecter les
droits des bénéficiaires du pacte, d'autre part, fait référence
au pacte de préférence dans l'acte de vente, tout en ayant
mentionné le second acte de donation-partage qu'il avait
lui-même authentifié ; que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le troisième moyen, pris en ses deux branches
:
Attendu que M. Z... et la SCI Emeraude font enfin
grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré la SCI Emeraude
responsable du préjudice subi par Daurice X... du fait de la
violation du pacte de préférence et tenue, in solidum avec M.
Z... et M. Y..., de le réparer, alors, selon le moyen :
1° qu'un pacte de préférence, qui s'analyse en
une promesse de vente conditionnelle n'est pas une restriction
au droit de disposer soumise à publicité obligatoire, de sorte
que sa publication ne suffit pas à établir la connaissance qu'en
auraient les tiers, et qu'en estimant néanmoins qu'en raison de
la publication du pacte de préférence stipulé dans les
donations-partages de 1957 et 1985, la SCI Emeraude était censée
en avoir connaissance et qu'elle avait donc commis une faute en
achetant le terrain qui en constituait l'objet, la cour d'appel
a violé les articles 28-2 et 37-1 du décret du 4 janvier 1955,
ensemble l'article 1382 du code civil ;
2° que l'acquéreur, serait-il un professionnel de
l'immobilier, n'est pas tenu de s'informer de l'existence des
droits de préférence dont son vendeur pourrait être débiteur et
qu'en retenant la responsabilité de la SCI Emeraude au seul
motif qu'elle était prétendument tenue de s'informer des
obligations dont pouvait être tenu son vendeur, la cour d'appel
a violé les articles 1147 et 1382 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant précédemment retenu que la
SCI Emeraude était censée connaître l'existence du pacte de
préférence en raison de l'opposabilité aux tiers des actes de
donation-partage qui avaient été publiés à la conservation des
hypothèques, la cour d'appel a pu décider que la SCI avait
commis une faute de négligence en omettant de s'informer
précisément des obligations mises à la charge de son vendeur ;
que le moyen, qui est sans portée en sa première branche et qui
manque en fait en sa seconde, ne peut être accueilli ;
Par ces motifs :
REJETTE le pourvoi.
Publication : Bulletin 2006 I N° 389 p. 335
Le Dalloz, 2006-10-19, n° 36, p. 2510-2512, observations
Pierre-Yves GAUTIER.
Décision attaquée : Cour d'appel de Papeete, 2003-02-13
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