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| | Bull. 2007, III, n° 25
observations Bertrand Fages, , in Revue
trimestrielle de droit civil, octobre-décembre 2007, n° 4, p. 768-769
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du
mercredi 14 février 2007
N° de pourvoi : 05-21814
Publié au bulletin
Rejet
M. Weber , président
M. Rouzet, conseiller rapporteur
M. Cuinat, avocat général
Me Le Prado, SCP Vincent et Ohl, avocat(s)
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt
attaqué (Metz,4 octobre 2005), que M.X...
a fait apport à la société d'exercice libéral à
responsabilité limitée Pharmacie du Lion (la SELARL) de son
fonds de commerce de pharmacie et du bail commercial
contenant au profit de l'apporteur un
pacte de
préférence
immobilier consenti par Mme Irma
Y...,
bailleresse, qui a agréé l'apport ; que Mme Romaine
Y...,
venant aux droits de cette dernière, décédée, a vendu à la
société civile immobilière Serp (la SCI) l'immeuble donné à
bail et que la SELARL, se disant bénéficiaire du
pacte de
préférence
consenti à l'origine à M.X...
et soutenant que la vente avait été conclue au mépris de ses
droits, a assigné Mme
A...
en qualité de tutrice de Mme Romaine
Y...
et la SCI en nullité de cette vente ; Attendu que la SCI
fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors,
selon le moyen : 1° / que, conformément à l'article 1690 du
code civil, le cessionnaire n'est saisi à l'égard des tiers
que par la signification du transport faite au débiteur ou
par l'acceptation du transport faite par le débiteur dans un
acte authentique ; qu'en relevant que le représentant de la
SCI Serp avait eu connaissance du droit de
préférence
pour en déduire que celui-ci lui était opposable, la cour
d'appel, qui a statué par un motif inopérant, a violé les
dispositions de ce texte ; 2° / qu'en l'absence de
signification du transport faite au débiteur,
l'accomplissement de la formalité énoncée au deuxième alinéa
de l'article 1690 du code civil pour rendre la cession
opposable au tiers suppose que le débiteur a accepté le
transport sans équivoque dans un acte authentique ; qu'en se
limitant à relever que la bailleresse avait agréé la cession
de bail et n'avait pas manifesté son intention de ne pas
transmettre le
pacte de
préférence
au nouveau preneur, la cour d'appel qui, par ces seuls
motifs, n'a pas caractérisé l'acceptation non équivoque de
celle-ci de céder la créance résultant de ce
pacte de
préférence
à la société Pharmacie du Lion, n'a pas légalement justifié
sa décision au regard des dispositions des articles 1134 et
1690 du code civil ; 3° / que constitutive d'un manquement à
une obligation de faire, la méconnaissance d'un droit de
préférence
se résout en dommages-intérêts en application de l'article
1142 du code civil ; que l'annulation d'une vente consentie
en violation d'un
pacte de
préférence
n'est encourue qu'à la double condition d'établir que
l'acquéreur a eu connaissance, non seulement du droit de
préférence,
mais encore de la volonté du bénéficiaire de s'en prévaloir
; qu'en statuant par les motifs sus-reproduits établissant
que la SCI Serp avait eu connaissance de l'existence du
pacte de
préférence,
mais sans constater qu'elle avait eu également connaissance
de la lettre du 30 mars 2001 par laquelle la Pharmacie du
Lion avait proposé d'acquérir le bien litigieux et, partant,
de l'intention de cette dernière de faire usage du droit
dont elle se prétendait titulaire, la cour d'appel n'a pas
donné de base légale à sa décision au regard des
dispositions de l'article 1142 du code civil ; Mais attendu
que le bénéficiaire d'un
pacte de
préférence
est en droit d'exiger l'annulation du contrat passé avec un
tiers en méconnaissance de ses droits et d'obtenir sa
substitution à l'acquéreur, à la condition que ce tiers ait
eu connaissance, lorsqu'il a contracté, de l'existence du
pacte de
préférence
et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir ;
Qu'ayant, d'une part, constaté que le
pacte de
préférence
consenti par Mme
Y...
au preneur M.X...
dans le bail commercial de mars 1988 avait été transféré à
la société Pharmacie du Lion, bénéficiaire de la cession de
bail, par acte authentique du 14 avril 1998 auquel était
intervenue Mme
Y...
qui avait déclaré accepter la société Pharmacie du Lion aux
lieu et place de M.
X..., et, d'autre part, relevé que le gérant de la SCI en
avait eu connaissance parce qu'il lui avait été remis un
exemplaire du contrat de bail, que le rapport d'expertise
produit aux débats par la SCI mentionnait l'existence d'un
pacte de
préférence
au profit du preneur et que selon l'acte notarié il avait eu
connaissance du litige judiciaire qui opposait Mme
A...
à la société Pharmacie du Lion dont le représentant légal
avait, au cours de la procédure, exprimé la volonté
d'acquérir l'immeuble, la cour d'appel, qui en a exactement
déduit que le
pacte de
préférence
était opposable à la SCI et qui a souverainement retenu, par
motifs adoptés, que les parties à l'apport n'avaient cessé
de manifester leur volonté de maintenir leurs obligations et
droits contenus dans le contrat de bail initial quand bien
même le bail avait été renouvelé et que la SELARL s'était
substituée à M.X...,
a légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE
le pourvoi ; Condamne la SCI Serp aux dépens ; Vu l'article
700 du nouveau code de procédure civile, condamne la SCI
Serp à payer à la SELARL Pharmacie du Lion la somme de 2 000
euros ; rejette la demande de la SCI Serp ; Ainsi fait et
jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et
prononcé par le président en son audience publique du
quatorze février deux mille sept.
Publication :
Décision attaquée : Cour d'appel de Metz du 4 octobre 2005
Cour de Cassation
Chambre civile 3
N° de pourvoi : 05-21071
Publié au bulletin
Président : M. WEBER
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Colmar, 23 août 2005), que par
acte notarié du 1er septembre 1999, Mme X..., aux droits de laquelle se trouvent
les consorts X..., a vendu un immeuble à la société Capesterre ; que la société
Aux Jardins de France, preneur à bail de divers locaux commerciaux, les a
assignés en nullité de la vente pour violation du pacte de préférence stipulé
dans le contrat de bail et a demandé le transfert de propriété à son profit ;
Sur le premier et le deuxième moyens, réunis :
Attendu que la société Aux Jardins de France fait grief à l'arrêt
de rejeter ses demandes en annulation de la vente et en substitution d'acquéreur
et de ne lui allouer que des dommages-intérêts alors, selon le moyen :
1 / que le droit de préférence prévu au profit du preneur par une
clause du contrat de bail subsiste tant que celui-ci est légitimement maintenu
dans les lieux à défaut de paiement de l'indemnité d'éviction ;
qu'ayant constaté que la société Capesterre , tiers acquéreur,
avait eu connaissance du pacte de préférence et que, depuis une décision de la
cour de cassation du 16 juin 1999, le droit de préférence conserve sa pleine
efficacité tant que le preneur est maintenu dans les lieux , la cour d'appel ne
pouvait exclure la collusion frauduleuse de l'acquéreur avec le vendeur du seul
fait de la mention dans l'acte de vente notarié du congé délivré ; qu'ainsi, la
cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations,
violant ainsi les articles L. 145-28 du code de commerce et 1134 du code civil ;
2 / que la cour d'appel ne pouvait affirmer que la preuve de la
collusion frauduleuse entre la société Capesterre et Mme X... n'était pas
rapportée, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée par les
conclusions de Jardins de France, si les circonstances précisément énumérées
(congé donné le 21 janvier 1999 sans précision de l'intention de vendre, liens
unissant le vendeur au tiers acquéreur, déclaration d'intention d'aliéner
adressée dès le 26 mai 1999, vraisemblance qu'un acte sous seing privé avait
précédé l'acte de vente du 1er septembre 1999 mentionnant que le bail avait
d'ores et déjà été remis au tiers acquéreur) ne caractérisaient pas "un faisceau
de présomptions graves, précises et concordantes" démontrant d'une part que le
congé avait été donné dans le seul but d'anéantir le pacte de préférence, et
d'autre part que l'effet ainsi désiré ne s'étant pas produit, les parties à la
vente étaient passées outre, en fraude des droits de la SA Aux Jardins de
France, qu'ainsi, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de réponse à
conclusions en violation de l'article 455 du nouveau code de procédure civile ;
3 / que les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont
faites et ne peuvent être révoquées que par leur consentement mutuel ;
que le bailleur qui s'engage, aux termes d'un pacte de
préférence, à ne vendre qu'au preneur, ne peut revenir sur cet engagement
irrévocable dont l'exécution, dans l'hypothèse où il décide de vendre son bien,
dépend de la seule volonté du bénéficiaire ; qu'en refusant à celui-ci la
possibilité de se substituer au tiers acquéreur avec lequel le vendeur a
finalement contracté, la cour d'appel a violé les articles 1134, alinéas 1 et 2
du code civil ;
4 / que l'exécution de l'engagement irrévocable du bailleur de ne
vendre son bien qu'au preneur ne peut être paralysée par la négligence du
bailleur à transmettre son offre de prix au titulaire du droit de préférence ;
qu'en déniant au bénéficiaire le droit de se voir substituer au tiers acquéreur
au motif que l'expression de sa volonté d'acquérir avait été faite à une époque
à laquelle le vendeur n'avait formulé aucune proposition de vente ni offre de
prix, la cour d'appel s'est déterminée par des motifs inopérants en violation de
l'article 455 du nouveau code de procédure civile ;
Mais attendu que si le
bénéficiaire d'un pacte de préférence est en droit d'exiger l'annulation du
contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d'obtenir sa
substitution à l'acquéreur, c'est à la condition que ce tiers ait eu
connaissance, lorsqu'il a contracté, de l'existence du pacte de préférence et de
l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir ; qu'ayant souverainement
retenu qu'il n'existait aucune preuve de ce que la société Capesterre aurait eu
connaissance de l'intention de la société Aux Jardins de France de faire usage
de son droit de préférence, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de
s'expliquer sur les éléments de preuve qu'elle décidait d'écarter, a pu en
déduire, abstraction faite d'un motif surabondant relatif à une éventuelle levée
de l'option par le bénéficiaire du pacte, que
la violation du droit de
préférence ne pouvait être sanctionnée que par l'allocation de dommages-intérêts
;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le troisième moyen
qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Aux Jardins de France aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la
société Aux Jardins de France à payer 2.000 eurosà la société Capesterre et aux
consorts X..., ensemble ; rejette la demande de la société Aux Jardins de France
;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre
civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente et un
janvier deux mille sept.
Décision attaquée : cour d'appel de Colmar (2e chambre civile, section B)
2005-08-23 | |
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