I - LES DONNÉES DU LITIGE
a) Les faits et la procédure
Par acte du 2 février 1988, la société Compagnie assurances
générales de France (compagnie AGF) a donné en location un
appartement à M. X... pour une durée de six ans, à effet du 1er
octobre 1988 ; par acte distinct du 31 août 1988 annexé au
contrat de bail, la société SOFAL, aux droits de laquelle vient
la société Archon Group France, anciennement WHBL7 (société
WHBL7) s'est portée caution solidaire du locataire pour le
paiement d'une année de loyers plus accessoires, soit un montant
total de 613.590 francs ; le 30 juin 1992, la compagnie AGF a
vendu l'immeuble à la société Financière et immobilière Marcel
Dassault (société FIMD), aux droits de laquelle vient la société
Groupe industriel Marcel Dassault ; les loyers de décembre 1992
et d'octobre 1993 à mai 1994 étant restés impayés, la société
FIMD a dénoncé la vente à la caution qui, invoquant l'extinction
de son engagement par changement de créancier, l'a assignée en
opposition au commandement de payer ces loyers ;
Par un jugement du 1er février 1995, le tribunal d'instance
du XVIème arrondissement a condamné la société SOFAL à payer une
certaine somme à la société FIMD en exécution de l'engagement de
caution au motif que l'article 1692 du Code civil
étant applicable, cet engagement n'était pas éteint par
changement du créancier.
Sur appel de la société SOFAL, la cour d'appel de Paris a,
par un arrêt du 6 mars 1997, confirmé le jugement par
substitution de motifs, en retenant pour l'essentiel,
après avoir écarté l'article 1692 du Code civil (vente
d'immeuble et non cession de créance dans les rapports de la
compagnie AGF et de la société FIMD) :
- que si le cautionnement donné par la société SOFAL l'a
été en considération de la situation financière du locataire et
si à l'égard de ce dernier le cautionnement est un contrat
intuitu personae, la substitution d'un bailleur à un autre n'a
en rien aggravé l'engagement de la caution (une année de loyers
avec leurs indexations, révisions et charges, soit un loyer
principal de 543.600 francs, une taxe de 2,50 % de 13.590 francs
et une provision sur charges de 56.400 francs, soit au total
613.590 francs) ;
- que les stipulations du bail n'ont en rien été changées
par la substitution d'un bailleur à un autre ;
- et, par application des articles 1743 (mise en place
d'une véritable subrogation légale de l'acquéreur dans les
droits et obligations du bailleur-vendeur), 1252 (la subrogation
a lieu tant contre les cautions que les débiteurs) et 2011
(caractère accessoire du cautionnement) du Code civil, que le
cautionnement suit l'obligation du débiteur principal et qu'en
cas de substitution d'un créancier à un autre, le débiteur
principal reste tenu à l'égard du nouveau créancier et qu'il en
est de même pour la caution.
Sur pourvoi de la société SOFAL, cette décision a été cassée
par arrêt de la chambre commerciale (Com., 26 octobre 1999,
Bull., n° 184, p.157) au visa de l'article 2015 du Code civil,
motif pris "qu'à défaut de manifestation de volonté de la
part de la caution de s'engager envers le nouveau bailleur, le
cautionnement souscrit ne pouvait être étendu en faveur de la
société FIMD".
La cour d'appel de Rouen, juridiction de renvoi, a rendu le
10 décembre 2002, un arrêt confirmant le jugement.
Sur le nouveau pourvoi formé le 24 janvier 2003 contre cet
arrêt par la société WHBL7, l'affaire a été renvoyée devant
l'Assemblée Plénière de la Cour de cassation par ordonnance du
13 janvier 2004.
b) la procédure devant la Cour de cassation
* Mémoire ampliatif (article 700 : 3000 €) de la société
Archon group France (anciennement dénommée Union Industrielle de
Crédit, puis WHBL7), venant aux droits de la société SOFAL : 23
juin 2003, signifié le 27 juin 2003 (à avocat) à la société
Groupe industriel Marcel Dassault, venant aux droits de la
société Financière et immobilière Marcel Dassault ;
- copie de l'arrêt attaqué et de sa signification à partie
(à domicile élu) le 31 décembre 2002, 24 janvier 2003 ;
- copie du jugement du 1er février 1995 du tribunal
d'instance du XVIème arrondissement confirmé par l'arrêt attaqué
: 23 juin 2003 ;
* Mémoire en défense (article 700 : 3000 €) en date du 23
septembre 2003 et observations en date du 27 octobre 2003 de la
société Groupe industriel Marcel Dassault, venant aux droits de
la société Financière et immobilière Marcel Dassault ;
* Mémoire en réplique de la société Archon group France
(anciennement dénommée Union Industrielle de Crédit, puis
WHBL7), venant aux droits de la société SOFAL : 5 décembre 2003.
Procédure régulière, contradictoire ; affaire en état.
c) L'arrêt attaqué
Après avoir constaté qu'il était précisé dans l'acte
de vente de l'immeuble que l'acquéreur était bien informé de
l'état locatif et avait en sa possession les copies des baux et
des pièces annexes, dans lesquels se trouvaient toutes les
indications utiles sur la caution (un an de loyers plus
accessoires), la cour d'appel de Rouen a considéré au regard
des textes invoqués au soutien de son argumentation par la
société caution :
- article 1743 du Code civil : avec la vente de
l'immeuble, le bail en cours a été cédé, et, pour le locataire
débiteur principal, la relation contractuelle s'est poursuivie
dans les mêmes conditions sans effet novatoire ;
- article 1692 du Code civil : la vente de l'immeuble a
provoqué la cession du bail et non à proprement parler une
cession de créance, mais il n'en demeure pas moins que la
créance de loyers à venir et ses accessoires, et
particulièrement ici le bénéfice du cautionnement, ont été
transmis au nouveau propriétaire ;
- article 2015 du Code civil :
* si le nom du bailleur, société AGF, était précisé dans
l'acte de caution, il est néanmoins patent que la caution
s'engageait pour une obligation pesant sur le locataire
débiteur, et que la personne du bailleur lui était, dans ces
conditions et logiquement, indifférente ;
* les "limites" du cautionnement, soit les éléments devant
être précisés dans l'acte, ne portaient pas sur la personne du
créancier, qui était sans influence sur l'engagement de la
caution ;
Enfin, la cour d'appel a relevé que, dans ses
lettres avant le début de la procédure judiciaire, la caution
n'avait pas discuté le principe de son obligation comme caution,
mais seulement l'étendu de son engagement, lequel n'aurait pas
concerné ni le "parking" loué après le bail initial, ni une
pénalité contractuelle de 10% ;
d) Le moyen unique
Le moyen fait grief à l'arrêt, en 5 branches, de dire que
la caution était engagée au profit du nouveau propriétaire de
l'immeuble et de la condamner à payer une somme à ce dernier :
- la 1ère branche (violation de l'article 1134 du Code
civil) soutient que la caution ayant été donnée dans
l'acte de cautionnement au profit de la seule société AGF, la
cour d'appel a dénaturé cet acte en énonçant que, même si le
cautionnement précisait le nom du bailleur, il était patent que
la caution s'était engagée pour une obligation pesant sur le
locataire débiteur et que la personne du bailleur lui était
indifférente ;
- la 2ème branche (violation des articles 2011 et 2015
du Code civil) fait grief à l'arrêt de dire que le
bénéfice du cautionnement avait été étendu au nouveau bailleur,
alors que tel ne pouvait être le cas à défaut de manifestation
de volonté de la part de la caution de s'engager envers le
nouveau bailleur ;
- la 3ème branche (violation par fausse application de
l'article 1692 du Code civil, ensemble l'article 1743 du Code
civil) soutient qu'il y a eu entre le bailleur d'origine
et la caution, non pas une cession de créance, mais une vente
d'immeuble, laquelle n'entraîne pas cession du contrat de bail
avec transmission de ses accessoires, mais seulement
opposabilité du bail à l'acquéreur de la chose louée ;
- la 4ème branche (violation des articles 1692 et 2015
du Code civil) reproche à l'arrêt de considérer que la
relation contractuelle née de la caution donnée au bailleur
d'origine s'est poursuivie de plein droit dans les mêmes
conditions avec l'acquéreur, alors que le cautionnement ne se
présumant pas et que la caution du paiement des loyers étant
donnée en considération notamment de la personne du créancier,
en cas de vente de l'immeuble son bénéfice n'est pas de plein
droit transféré au cessionnaire sans l'accord de la caution ;
- la 5ème branche (manque de base légale au regard de
l'article 2015 du Code civil) soutient que le
cautionnement ne se présumant pas, la cour d'appel aurait dû
constater, ce qu'elle n'a pas fait, si ce n'est par des motifs
inopérants, que la caution avait expressément reconnue qu'elle
s'était engagée envers l'acquéreur de l'immeuble.
II - LE POINT DE DROIT FAISANT DIFFICULTÉ À JUGER
Le cautionnement garantissant le paiement des loyers consenti
au profit d'un
bailleur est-il transmis de plein droit au nouveau bailleur,
acquéreur de l'immeuble, obligé par les dispositions de
l'article 1743 du Code civil ?
Les réactions jurisprudentielles et doctrinales :
- Ainsi que l'avait souligné M. Simler, commentant
l'arrêt du 6 mars 1997 de la cour d'appel de Paris (1),
"cette très concrète et importante question" ne
paraissait pas avoir donné lieu à un véritable contentieux (un
seul précédent connu : cour d'appel de Lyon du 23 mai 1996 ayant
condamné la caution) et la Cour de cassation n'avait en tout cas
pas eu l'opportunité de se prononcer avant son arrêt publié du
26 octobre 1999.
A la suite de l'arrêt du 26 octobre 1999, la 15ème chambre de
la cour d'appel de Paris, par un arrêt du 17 novembre 2000
(2), et la cour d'appel d'Aix en Provence, par un arrêt du
12 avril 2001 (3), se sont alignées sur la
jurisprudence de la chambre commerciale.
La chambre commerciale a maintenu sa position dans des
affaires similaires en cassant, au visa des articles 1134, 2011
et 2015 du Code civil, l'arrêt précité de la cour d'appel de
Lyon par un arrêt du 7 janvier 2003 (4), et, toujours
au visa de l'article 2015 du même Code, par un arrêt du 3
décembre 2003 (5), l'arrêt rendu le 23 février 200
(6) par une autre chambre de la cour d'appel de
Paris, avec un conclusif identique dans ces trois arrêts.
- La solution adoptée par l'arrêt du 26 octobre 1999 (7),
et réaffirmée par les arrêts des 7 janvier et 3 décembre 2003,
dont l'importance a, en tout cas, été reconnue unanimement, a
été fortement critiquée par une large partie de la doctrine qui
a approuvé tant l'arrêt du 23 février 2001 de la cour d'appel de
Paris ("prémices d'une rébellion") que l'arrêt du 10
décembre 2002 de la cour d'appel de Rouen ("rébellion ouverte").
Ont seuls émis des avis favorables : S. Piedelièvre, M. Keita
et J. Ghestin, Ch. Jamin et Ch. Billiau (8).
III - QUESTIONS POSÉES ET ÉLÉMENTS DE SOLUTION
Le demandeur au pourvoi fait valoir :
* dans la 3ème branche de son moyen et dans ses mémoires :
- que le seul effet de l'article 1743 du Code civil est de
rendre le contrat de bail opposable à l'acquéreur : ce texte est
donc sans conséquence sur les relations entre la caution et son
cocontractant, le bailleur initial,
- que le contrat de vente de l'immeuble donné à bail n'entre
pas dans le champs d'application de l'article 1692 du Code
civil, dont l'objet est limité au transport de créance,
* dans les 2ème et 4ème branches de son moyen et ses
mémoires :
- que le contrat de cautionnement est un contrat conclu
intuitu personae, c'est-à-dire avec un créancier précisément
identifié,
- que modifiant les éléments qui ont déterminé le
consentement de la caution et mettant fin à l'obligation de
couverture, le changement de créancier doit être expressément
accepté par la caution.
Les points suivants seront examinés :
I - Nature juridique du mécanisme de l'article 1743 du Code
civil et effets.
II - Engagement de la caution et considération de la personne
du créancier.
III - Considérations sur l'opportunité de la solution.
I - Nature juridique et effets du mécanisme de l'article
1743 du Code civil
OBSERVATION PRÉALABLE : la cour d'appel a considéré
que l'article 1743 du Code civil réalisait une cession de bail,
la relation contractuelle s'étant poursuivie dans les mêmes
conditions, et donc une cession de contrat.
Bref rappel des notions de partie et de tiers au regard
du principe d'opposabilité
Il est unanimement admis en doctrine que "pour déterminer
le domaine de la convention, il ne suffit pas de se placer au
moment de sa conclusion, et de désigner comme parties les
personnes qui échangent leur consentement et comme tiers tous
les autres. Au cours de l'exécution, certains tiers se
transforment en parties, soumis à la force obligatoire du
contrat" (9).
La catégorie des tiers étant variable, différentes situations
peuvent être distinguées (10), et notamment,
schématiquement :
1°) les tiers sans aucun lien juridique avec les
contractants considérés ou "tiers absolus" (11)
Ceux qui sont à la fois parfaitement étrangers au contrat et
aux contractants, ne s'étant engagés ni par eux-mêmes ni par
représentants, n'étant en outre ni ayant cause ni créanciers de
l'une ou l'autre des parties.
Ces tiers ne peuvent toutefois méconnaître l'existence du
contrat, le principe d'opposabilité venant compléter le principe
de l'effet relatif, la situation créée par le contrat peut
indifféremment être invoquée par eux (opposabilité du contrat
par les tiers), ou contre eux (opposabilité du contrat aux
tiers).
2°) les ayants cause universels
Ceux, à l'opposé des "tiers absolus", qui perdent la
qualité de tiers pour devenir partie, soit (12) :
* les successeurs d'une des parties défuntes,
* les successeurs d'une partie dissoute (personne
morale) : la fusion et la scission de sociétés font l'objet
de dispositions légales qui précisent, d'une part, qu'elles
n'opèrent pas novation (13), d'autre part, qu'elles
entraînent la dissolution sans liquidation des sociétés qui
disparaissent et la transmission universelle de leur patrimoine
aux sociétés bénéficiaires (14).
Ainsi que le rappellent des auteurs (15), les
ayants cause universels continuant en vertu d'une fiction légale
(décès) ou d'une réalité (continuation de la même entreprise) la
personne du défunt ou la personne morale dissoute, sont
assimilés à ces parties, parties substituées ou "subséquentes",
car la substitution n'opère pas de façon rétroactive.
La transmission successorale comme celle des patrimoines dans
les opérations de fusion, scission ou absorption, étant
universelles réalisent en principe une cession des créance et
des dettes.
3°) les ayants cause à titre particuliers
Celui auquel son auteur transmet un bien ou un droit
déterminé (l'acheteur est l'ayant cause à titre particulier du
vendeur, le cessionnaire d'une créance, l'ayant cause à titre
particulier du cédant, etc...).
En l'absence de volonté expresse des parties, lorsqu'ils ont
un certain rapport avec le droit ou le bien transmis à l'ayant
cause particulier, les obligations pesant sur son auteur ainsi
que les droits dont il profitait, éventuellement les contrats
synallagmatiques, lui sont-ils transmis ?
A) Transmission des obligations ou des dettes
(16)
A la différence de ce qui vient d'être dit pour la
transmission universelle, ni le Code civil, ni aucun autre texte
général ne prévoit la possibilité d'une cession de dette, au
sens d'un acte par lequel un débiteur cédant transférerait à un
cessionnaire son obligation envers un créancier cédé, avec tous
ses caractères et ses accessoires, et sans l'accord de ce
créancier.
Le principe posé est donc ici celui de
l'intransmissibilité passive : l'ayant cause particulier,
auquel sont seulement opposables les conventions passées par son
auteur ayant eu pour conséquence de modifier, notamment en le
restreignant le droit lui-même qui a ensuite été transmis
(notamment, constitution d'une servitude, d'un usufruit ou d'une
hypothèque...), ne peut donc devenir débiteur malgré lui.
B) Transmission des droits ou des créances
(17)
Si comme il vient d'être dit, la transmission des dettes est
en principe exclue, la transmissibilité active est admise dans
certaines limites que la doctrine a tenté de préciser à partir
de deux critères :
a) critère de l'accessoire (18)
: selon un courant doctrinal important se rattachant à
Aubry et Rau, l'ayant cause particulier peut invoquer ceux des
droits relatifs au bien transmis "qui se sont identifiés avec
cette chose, comme qualité active, ou qui en sont devenus des
accessoires" (article 1165 du Code civil : "l'obligation
de délivrer la chose comprend ses accessoires et tout ce qui est
destiné à son usage perpétuel" ; article 1692 du Code
civil : "la vente ou la cession d'une créance comprend
les accessoires de la créance, tels que caution, privilège et
hypothèque" ; article 2112 du Code civil, : selon ce
texte : "les sûretés garantissant une créance profitent à
l'acquéreur de l'immeuble et au cessionnaire de la créance").
b) critère de "l'intuitu rei":
d'autres auteurs (19) proposent de retenir une
conception extensive du lien qui doit exister entre le droit et
le bien acquis dès lors qu'il en serait "indissociable",
c'est-à-dire qu'il n'offrirait d'"intérêt que pour le
propriétaire" du bien et ne "serait susceptible d'être
exercé que par lui": pour ces auteurs "sont transmis à
l'ayant cause particulier les contrats et créances
contractuelles - mais uniquement ceux-là - qui, conclus par
l'auteur en considération de la chose, se trouveraient privés
d'efficacité et frappé de caducité, s'ils n'étaient pas transmis
avec elle. Ainsi compris, le critère de l'intuitu rei
apparaît en somme comme un critère d'efficacité juridique".
L'analyse de la jurisprudence conduirait à admettre que le
critère pris en considération (20), serait, plutôt,
celui de l'accessoire :
* admission de la transmission au bénéfice des
sous-acquéreurs successifs des actions en garantie des vices, ou
en non conformités, contre le vendeur de matériaux dont la
responsabilité est contractuellement engagée en vertu du contrat
conclu par lui avec le constructeur (21). C'est le
droit résultant du contrat qui est transmis à l'ayant cause
particulier, éventuellement avec ses accessoires.
* si l'article 1792 du Code civil (rédaction de la loi du 4
janvier 1978) précise que les constructeurs sont responsables de
plein droit envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage,
cette solution reprend celle, dégagée auparavant par la
jurisprudence, qui considérait que le droit d'action
accompagnant, en tant qu'accessoire, la chose vendue,
s'identifiait avec elle. Il est admis (22) que le
principe de cette formulation ne remet pas en cause le principe
de la transmission de l'action aux sous-acquéreurs (23)
ainsi que dans l'hypothèse d'une vente forcée, malgré l'absence
de toute garantie dans ces ventes (24).
* l'obligation de non-concurrence, contractée soit par le
vendeur d'un fonds de commerce, soit par un ancien employé,
bénéficie non seulement à l'acquéreur, mais aux sous-acquéreurs
successifs (25).
A l'inverse :
* la vente d'un immeuble n'emporte pas de plein droit cession
au profit de l'acquéreur des droits et actions à fin de dommages
et intérêts qui ont pu naître au profit du vendeur en raison des
dommages affectant l'immeuble avant la vente : en effet, à la
différence de l'action en garantie décennale, l'action en
réparation n'est pas un accessoire de la chose vendue : née
de la réalisation du dommage, elle ne peut être exercée que par
la victime, dès lors qu'elle n'a pas été cédée au sous-acquéreur
par une clause de l'acte de vente (26).
* c'est pour le même motif, semble-t-il, qu'il a également
été jugé que l'acheteur d'un immeuble loué ne peut agir en
résiliation de bail, en se fondant sur des manquements du
locataire qui remontent à une date antérieure à l'acquisition
(27).
C) Transmission des contrats synallagmatiques
(28)
S'il n'est rien dit de la cession de dette dans le Code
civil, qui n'admet
formellement que la cession de créance qu'il réglemente
(articles 1690 et suivants), des dispositions ont cependant été
prévues par ses rédacteurs dans le souci de stabiliser certaines
situations juridiques et d'améliorer la position de certaines
catégories de contractants. Il en est ainsi notamment de
l'article 1743, qui, pour assurer au preneur à bail une
situation stable, rend obligatoire ce qui, dans l'ancien droit,
résultait d'une clause courante dans les ventes d'immeubles :
l'acquéreur de l'immeuble loué ne peut expulser le locataire qui
a un bail authentique ou dont la date est certaine.
Dans une telle hypothèse, l'acquéreur, ayant cause à titre
particulier du vendeur, se voit-il seulement opposer la
situation de fait que l'accord des parties avait créée, ou
devient-il créancier et débiteur à la place de son auteur ?
peut-il réclamer et peut-on lui réclamer l'exécution du contrat
de bail que son auteur avait conclu ?
Il est acquis en jurisprudence (29) que
l'acquéreur devient créancier des loyers, mais seulement pour
l'avenir, qu'il ne peut invoquer, ainsi qu'il a été dit, les
manquements du preneur antérieurs à l'aliénation, sauf si le
vendeur lui a spécialement transmis sa créance contre le
preneur, ou s'il souffre d'un dommage actuel, ou si les
manquements se sont renouvelés, que lui seul peut désormais
délivrer congé, s'opposer à la reconduction ou au
renouvellement, le vendeur pouvant cependant faire constater
après la vente une résiliation intervenue avant (30),
que lui seul devient, à compter de l'aliénation, débiteur envers
le preneur : il ne prend en charge les obligations de
l'aliénateur que pour l'avenir (31).
Si, selon des auteurs (32), "la véritable
signification du principe d'opposabilité signale seulement que
le contrat est un élément de la vie sociale dont les tiers
doivent tenir compte. A ce titre, ils sont aussi bien tenus d'en
supporter les conséquences - ce qui peut leur être préjudiciable
- que de s'en prévaloir - ce qui peut au contraire constituer un
avantage. En bref la situation créée par le contrat peut,
indifféremment être invoquée par les tiers ou contre eux".
Il se déduit de cette jurisprudence, qui prend justement en
considération le caractère successif du contrat de bail
(33) et la nature personnelle du droit du preneur, que le
mécanisme de l'article 1743, qui opère, pour l'avenir, une
transmission forcée et accessoire du bail à l'acquéreur de
l'immeuble loué, ne rend pas seulement le bail opposable à ce
dernier mais, sans que référence n'y est jamais expressément été
faite, constitue une cession forcée de contrat entendue, selon
la définition donnée par MM. Ghestin, Jamin et Billiau (34),
"comme la transmission de la situation de partie à un contrat
avec les droits et les obligations qu'elle comporte".
Il paraît aujourd'hui unanimement admis en doctrine que la
cession de bail, effet obligatoire que la loi attache à la
conclusion du contrat de vente de l'immeuble loué, constitue
bien une cession de contrat, observation étant faite que si la
Cour de cassation (35) a énoncé en forme de principe,
s'agissant d'un litige relatif à la licitation d'un bien indivis
et d'un bail consenti à l'un des indivisaire "qu'il résulte
du premier de ces textes (article 1743) que le bail est
opposable à l'acquéreur de la chose louée", le mot "opposabilité",
selon toujours MM. Ghestin, Jamin et Billau (36), "est
particulièrement ambigu, il semble bien employé ici dans le sens
d'imposer. Le preneur doit d'ailleurs payer les loyers
postérieurs à la vente de l'immeuble à l'acquéreur et non au
vendeur. On peut donc voir dans l'article 1743 une cession de
contrat, le tout étant de s'entendre sur le sens de cette
expression".
- Le Code civil n'ayant pas organisé de manière
générale la cession de contrat et n'ayant pas réglé les effets
de la cession forcée de bail accessoire à l'aliénation de
l'immeuble loué, est-il possible d'admettre que cette cession
emporte transmission de plein droit du cautionnement
garantissant le paiement du loyer ?
OBSERVATION PRÉALABLE : la cour d'appel a pris soin de
relever qu'au nombre des pièces annexées à l'acte de vente
figurait le bail auquel était annexé l'engagement de
cautionnement des loyers. Elle a également retenu l'existence
d'un effet translatif, même si la cession de bail n'est pas une
cession de créance.
Deux raisonnements sont possibles puisque, comme toute
disposition particulière, l'article 1743 du Code civil est
susceptible d'être interprété de deux manières, a contrario
(aucune autre transmission à l'ayant cause particulier que celle
du contrat de bail, seule prévue par le texte, ne peut
s'opérer), ou par analogie (le contrat, au moins lorsqu'il est
l'accessoire du contrat de bail transmis à l'ayant cause
particulier, est lui-même transmis de plein droit).
Le raisonnement a contrario paraît exclu pour la
raison même qui vient d'être indiquée que la disposition du Code
civil mettant en relation le bailleur cessionnaire ou substitué
et le locataire cédé n'avait nullement été perçue par ses
rédacteurs comme réalisant une cession de contrat, ces derniers
ayant voulu, par l'adoption de la règle posée par ce texte, "solution
fort osée", selon un auteur (37), "puisque
contraire à ce que l'on admettait à Rome et dans l'ancien droit",
assurer la protection du locataire en favorisant sa
pérennisation dans les lieux loués. Dans ce contexte,
l'extinction, par le seul fait de l'aliénation de l'immeuble
loué, de la mesure efficace et presque indispensable tant elle
est pratiquée que constitue l'engagement de caution garantissant
le paiement des loyers, manquerait pour le moins de cohérence.
Il convient donc de rechercher les fondements possibles de la
transmission de plein droit de l'engagement de caution :
différentes propositions peuvent être faites qu'il convient
d'examiner.
a) Transmission du droit accessoire à l'aliénateur de
l'immeuble, devenu bailleur, ayant cause à titre particulier du
vendeur, lui-même ancien bailleur
Ainsi qu'il a été dit ci-avant, il doit être possible
d'admettre que, par application du principe général, dont le
Code civil fait application à propos de la cession de créance
(art. 1692 et 2112 C. civ.) comme à propos de la vente (art.
1615 C. civ.), le droit accessoire est transmis en même temps
que le droit principal lorsqu'il est intimement lié à lui et a
été créé dans l'intérêt sinon exclusif, au moins primordial
(38).
S'il a été jugé que les actes connexes au bail ne sont pas
cédés de plein droit par l'effet de la vente de l'immeuble loué
(39), cette solution ne peut être appliquée au
cautionnement des loyers, "assujetti à l'obligation
principale qu'il garantit par la règle de l'accessoire"
(40), "toute sûreté personnelle reposant sur cette idée
d'accessoire, puisqu'une sûreté a pour finalité première d'être
"au service de la créance principale", c'est-à-dire de permettre
son paiement, cette relation d'accessoire à principal étant très
forte dans le cautionnement".
Pour cette première raison, dès lors que la créance de loyers
était "invocable" par l'acquéreur, ce qui était le cas, on
pourrait admettre que ce dernier avait la qualité nécessaire
pour pouvoir en réclamer l'exécution, et, par suite, demander à
la caution l'exécution d'une obligation qui légitimement lui
incombait.
b) Les discussions doctrinales sur la cession
conventionnelle de contrat (selon qu'elle conduirait ou non,
parce qu'elle nécessite le consentement du cédé, à la formation
d'un nouveau contrat entre les cessionnaire et cédé) étant
étrangères au litige, l'effet translatif attaché à la cession
légale de contrat est unanimement admis
Si, pour permettre de soumettre la cession de bail à
l'article 1692 du Code civil, lequel dispose que "la vente ou
cession d'une créance comprend les accessoires de la créance,
tels caution, privilège et hypothèque", il a pu être soutenu
que la cession de bail de l'article 1743 du Code civil réalisait
l'addition d'une cession de créance et d'une cession de dette,
il paraît douteux que cette thèse réductrice puisse être retenue
:
- d'une part, parce que la doctrine contemporaine
s'accorde à considérer que la cession de bail de l'article 1743
du Code civil opère au profit du cessionnaire,
acquéreur-bailleur, la transmission pour l'avenir "de
l'ensemble des rapports juridiques découlant du contrat" ou,
autrement dit, de "la totalité d'une position contractuelle"
(41) et ne se limite donc pas à une cession de
créance ;
- d'autre part, parce que, ainsi que le relèvent des
auteurs (42), "Dans la cession de créance, le
droit qu'acquiert le cessionnaire a pour contrepartie (cause) le
prix qu'il verse au cédant (ou l'intention libérale qui anime ce
dernier si la cession est faite à titre gratuit) alors que dans
la cession de contrat, le droit recueilli par le
cessionnaire-bailleur (droit de percevoir les loyers dus par le
preneur cédé) a pour contrepartie une obligation envers le
preneur cédé (droit à la jouissance des lieux du par le
cessionnaire-bailleur). Le cessionnaire d'un contrat devient
partie au contrat cédé tandis que le cessionnaire d'une créance
n'est pas partie au contrat d'où est issue la créance".
En revanche, force est d'observer, avec la doctrine (43),
la permanence des sûretés (caution) dans la cession de créance
et la subrogation (article 1252 du Code civil : "la
subrogation a lieu ... tant contre la caution que contre les
débiteurs") qui ont en commun un effet translatif,
l'une et l'autre réalisant une substitution de personne dans un
rapport d'obligation qui, à tous égards, reste identique :
le créancier est changé, la créance reste inchangée. Or ce même
effet translatif, nulle doctrine autorisée n'en disconvient,
étant attaché à la cession de bail de l'article 1743 du Code
civil, devrait entraîner, comme pour les institutions voisines
que sont la cession de créance et la subrogation, la permanence
de la caution.
c) Une difficulté : limite de l'effet translatif de la
cession légale de contrat ?
Pour approuver la doctrine de l'arrêt du 26 octobre 1999, un
auteur, S. Piedelièvre (44) a écrit "qu'une
distinction doit être opérée entre les dettes nées
antérieurement à la cession de l'immeuble loué et celles nées
postérieurement. Ceci évoque la distinction entre obligation de
règlement et obligation de couverture. La caution reste tenue de
l'obligation de réglement, alors que l'obligation de couverture
disparaît. La solution dégagée a d'ailleurs une portée très
large. En cas de changement de créancier, il sera nécessaire de
déterminer la date de naissance de la dette. La caution ne
couvrira plus les dettes nées postérieurement à la cession".
Dans sa chronique "L'interprétation d'un arrêt de
cassation" (45), J. Ghestin a observé "que, à
tort ou à raison", il avait "approuvé l'arrêt précité en
se référant expressément au commentaire" (ci-dessus cité) "de
M. Piedelièvre" et renvoyait à son ouvrage (46) :
"les cessions légales de contrat produisent un effet limité (au
contrat en tant que norme obligatoire, source d'obligation),
précisément parce que les obligations créées ne naissent qu'au
fur et à mesure de son exécution, si bien qu'après la cession,
les obligations se rattachent certes au contrat transmis, mais
elles ne naissent que du chef du cessionnaire qui a recueilli le
contrat dans son patrimoine".
En ce sens également, J-P. Ancel, qui soutient la thèse "d'une
naissance échelonnée des obligations" et d'une "dissociation
entre l'avènement de la force obligatoire et la naissance des
obligations nées du contrat qui s'y rattachent" (47).
La question ici posée est donc celle de la détermination de
la date de naissance de l'obligation. Or le cautionnement est
régi par le droit commun des contrats et c'est le contrat qui
fait naître les obligations respectives des parties et la
créance qui en résulte.
Dans un contrat de bail, contrat à exécution successive, la
créance de loyers naît-elle dès la formation du contrat (droit
commun des contrats) ou au fur et à mesure du déroulement de
celui-ci (thèse de S. Piedelièvre, J. Ghestin, Ch. Jamin et Ch.
Billiau, et de J-P. Ancel) ? Pour une doctrine majoritaire
(48), cette créance naît en une seule fois au moment de la
formation du contrat, seule son exécution étant échelonnée dans
le temps.
Et c'est en considération de cette règle de droit commun,
selon laquelle le caractère successif du contrat n'affecte que
l'exigibilité de la créance et non la naissance de celle-ci, que
la Chambre mixte de la Cour de cassation a décidé le 22 novembre
2002 (49), mettant fin à une divergence entre la 2ème
chambre civile et la chambre commerciale, "que la
saisie-attribution d'une créance à exécution successive, (il
s'agissait de la créance de loyers d'un immeuble) pratiquée à
l'encontre de son titulaire avant la survenance d'un jugement
portant ouverture d'un redressement ou d'une liquidation
judiciaires de celui-ci, poursuit ses effets sur les sommes
échues en vertu de cette créance, après ledit jugement".
La Chambre mixte a donc rejeté la thèse soutenue par une
partie de la doctrine selon laquelle, dans les contrats à
exécution successive, le fait générateur de la créance serait
l'exécution de la prestation et non la conclusion du contrat
(même solution : fusion de sociétés donnant lieu à la formation
d'une personne morale nouvelle (50) ; avis à tiers
détenteur (51), et saisie-attribution (52)
portant tous deux sur une créance à exécution successive, en
l'occurrence les loyers d'un bail).
II - Engagement de la caution et considération de la
personne du créancier
OBSERVATION PRÉALABLE : Selon le jugement et l'arrêt,
la dette, objet de l'engagement de caution, portait précisément
sur un an de loyers plus accessoires, soit 613.590 francs au
total, le bail étant de 6 ans, à effet du 1er octobre 1988.
L'immeuble a été vendu le 30 juin 1992, et les loyers impayés
ont été ceux de décembre 1992, et d'octobre 1993 à octobre 1994.
L'on sait par ailleurs, l'acte de cautionnement étant
communiqué, que la caution
s'engageait à payer (...) aux Assurances générales de
France (...) et que l'engagement de celle-ci prenait effet à la
date de prise de possession des lieux fixée au 1er octobre 1988
pour expirer (...) en tout état de cause au plus tard le
30.09.1994.
- Engagement de la caution - obligation de règlement
et obligation de couverture
La distinction proposée par Ch. Mouly entre l'obligation de
règlement et l'obligation de couverture qui pèsent sur la
caution est une référence d'application générale en doctrine
comme en jurisprudence, même si ces expressions ne sont pas
formellement reprises par les juges dans leurs décisions
(53).
L'obligation de règlement, conséquence de tout cautionnement,
est pour la caution celle de payer ce que doit le débiteur. Elle
naît donc en même temps que la dette et suit le sort de
celle-ci. Elle est notamment transmise à la société absorbante,
en cas de fusion absorption. C'est, dans les contrats
successifs, la naissance de la dette et non son exigibilité qui
entraîne la naissance de l'obligation de règlement de la
caution.
L'obligation de règlement serait donc liée à la dette, objet
de l'engagement de la caution.
L'obligation de couverture n'existe que dans les
cautionnements de dettes futures. Elle est par nature une
obligation de durée, laquelle peut être déterminée ou
indéterminée. Elle a pour fonction essentielle de déterminer
celles des dettes futures qui seront garanties.
L'obligation de couverture serait donc liée à la personne des
parties.
- Le cautionnement : contrat intuitu
personae ?
Selon une doctrine unanime (54), "Il est
certain que la considération des personnes joue souvent un rôle
dans l'opération de cautionnement. La solvabilité du débiteur
principal et celle de la caution, la qualité du créancier, celle
de la caution, bien des éléments subjectifs entrent en jeu.
Est-ce suffisant pour dire que le cautionnement est un contrat
intuitu personae ? Assurément non", pour la doctrine,
"ces qualités étant du même ordre que celles de tout
contractant", observation étant toutefois faite que si, dans
la majorité des cas, le cautionnement n'est pas un contrat
intuitu personae, les parties peuvent cependant établir que
la considération de telle ou telle personne a joué un rôle
important dans leur esprit.
Schématiquement, il semble possible de procéder aux
distinctions suivantes :
a) Formation du contrat de cautionnement :
- cautionnement de dettes présentes : "l'obligation
éventuelle de la caution est évaluée au moment où elle s'engage.
La considération du créancier joue un rôle secondaire. L'étendue
et la nature de la dette ne dépendent pas du comportement du
créancier. Il est vrai que tel créancier est le cocontractant de
la caution ; mais cela n'empêche pas le cautionnement de se
transmettre, en principe, en même temps que la créance garantie
(art. 692 C. civ.)", selon un auteur (55).
- cautionnement sans limite ou de dettes futures :
selon le même auteur, "l'obligation cautionnée est
incertaine, dans son existence et son étendue. Ces dettes
dépendent directement de l'attitude du créancier et du
débiteur : des qualités de gestionnaire de celui-ci, de son
dynamisme, de la prudence de celui-là, de la qualité de ses
conseils"... et, selon un autre auteur (56), "cette
caution n'a d'autres points de repères que la personne du
débiteur principal et du créancier. Les éléments qui, dans un
tel contrat, suppléent à la connaissance du montant de son
engagement, tiennent dans la connaissance de ceux qui le
détermineront. Connaissant le débiteur, connaissant le
créancier, connaissant l'obligation garantie, la caution peut
déduire les bornes prévisibles du passif couvert. Toute
modification de ces paramètres emporte un bouleversement du
contrat justifiable de son extinction pour l'avenir".
Seraient donc nécessairement intuitu personae :
* Le cautionnement général de toutes les dettes entre un
débiteur et un créancier déterminés,
* le cautionnement dont l'objet n'est déterminé que par
référence aux parties à l'obligation principale (exemple :
caution du dirigeant social).
b) Effets du contrat de cautionnement
Disparition de la personnalité juridique du créancier
Décès du créancier personne physique, fusion ou scission de
la société créancière : il paraît unanimement admis que la
caution est tenue de payer les dettes nées antérieurement à ces
événements (obligation de règlement), sans qu'il importe
qu'elles ne soient devenues exigibles que postérieurement. En
revanche, nonobstant la transmission universelle du patrimoine,
la caution est libérée (sauf nouvel engagement de sa part) de
son obligation de couverture des dettes à naître.
Ces solutions seraient justifiées par l'intuitu personae
: dès lors que l'obligation de couverture est consentie en
considération de la personne du créancier, sa disparition (mais
non la transformation de la société créancière) suffiraient à
libérer la caution.
Les opérations translatives :
- Le sort de la caution à la suite de la cession judiciaire
du contrat garantie (article L. 621-88 du Code de commerce,
anciennement article 86 de la loi du 25 janvier 1985) n'a pas
lieu d'être envisagée ici dans le cas où c'est la position du
débiteur qu'occupe le cessionnaire (pour un contrat de crédit
bail) (57).
- ainsi qu'il a déjà été dit, l'effet translatif attaché à la
cession de créance (article 1692 du Code civil) et à la
subrogation (1252) se produit hors de toute considération de la
personne du créancier puisque la caution n'est pas libérée dans
ces hypothèses.
Au regard de la considération de la personne du créancier, il
importe donc à la solution du présent litige que soit qualifiée
la nature de la dette cautionnée, et par voie de conséquence, la
nature de l'engagement de la caution au regard des obligations
de règlement et de couverture.
III - CONSIDERATIONS SUR L'OPPORTUNITÉ DE LA SOLUTION
Lors du 99ème congrès des notaires de France, tenu les 25 et
28 mai 2003, qui avait pour thème la vente de l'immeuble
(58), ces praticiens ont été amenés à se pencher sur la
question du transfert du bail (art. 1743 C. civ.). A cette
occasion, ils se sont vivement émus de la solution "rigoureuse"
adoptée par l'arrêt du 26 octobre 1999 qualifiée par eux de
"non-sens économique", souhaitant une intervention du
législateur, si la solution devait être maintenue.
1. CA Paris, 6 mars 1997,
Juris-Data n° 020457 ; Gazette du Palais, 1998, (1er sem.),
Jurisprudence, p. 23 ; Ph. Simler et Ph. Delebecque, JCP, G, 14
janvier 1998, n° 3, p. 76, JCP, E, 29 janvier 1998, n° 5, p. 174
; Dalloz Affaires, n° 18/1997, p. 571.
2. CA Paris, 17 novembre 2000,
Juris-Data, n° 2000-136401 ; B. Vial-Pédroletti, Loyers et
copropriété, septembre 2001, n° 195, p. 9.
3. CA Aix en Provence, 12 avril 2001,
Juris-Data, n° 2001-143609 ; Ph. Simler et Ph. Delebecque, JCP,
E, 2001, n° 46, p. 1815.
4. Com., 7 janvier 2003, pourvoi n°
96-18.607 (non publié)
5. Com., 3 décembre 2003, pourvoi
n° 01-10.755 (non publié) ; Dalloz 2004, n° 8, AJ, p. 565 ; A.
Cerles, Revue de Droit Bancaire et Financier, 2004, n° 2,
Actualités, n° 67, p. 97 ; S. Raby, Gazette du Palais, 21 au 23
mars 2004, p. 12 ; N. Rontchevsky, Banque et Droit, 2004, n° 94,
p. 52 ; B. Vial-Pédroletti, Loyers et copropriété, avril 2004,
n° 63, p. 7.
6. CA Paris, 23 février 2001,
Juris-Data, n° 2001-137871 ; Ph-H. Brault et P. Pereira, Loyers
et copropriété, Juillet-Août 2001, n° 175, p. 10 ; Ch.
Larroumet, Dalloz, 2001, n° 22, Jurisprudence, p. 1789.
7. Com., 26 octobre 1999, Bull.,
IV, n° 184, p. 157 ; V. Avéna-Robardet, Dalloz 2000, AJ, p. 25 ;
Laurent Aynès, Dalloz, 2000, n° 10, p. 224 ; J. Casey, JCP, G,
24 mai 2000, n° 21, II, 10320, p. 977 ; J-M Delpérier et J-D.
Roché, JCP, N, 25 avril 2003, n° 17, 1283, p. 640 ; J. Ghestin,
Dalloz, 2004, n° 31, p. 2239 ; Ch-H. Gallet, LPA, 11 août 2000,
n° 160, p. 18 ; O. Gout, JCP, E, 9 mars 2000, n° 10, p. 416 ; P.
Grimaldi, Dalloz, 2000, n° 16, Courrier des lecteurs, p. VI ; M.
Keita, LPA, 3 avril 2000, n° 66, p. 17 ; Ch. Larroumet, Dalloz,
2000, n° 10, p. 155 ; D. Legeais, Revue de Droit Bancaire et
Financier, n° 1, janvier/février 2000, p. 17 ; R. Libchaber, RTD
civ., juill.-sept. 2000, p. 679 ; C. Mutelet, Revue des Loyers,
janv. 2002, n° 823, p. 11 ; S. Piédelièvre, Defrénois, 8/00, n°
37151, p. 480 ; N. Rontchevsky, Banque et Droit, n° 69,
janvier-février 2000, p. 57 ; Y. Trémorin, JCP, N, 2 juin 2000,
n° 22, p. 950 ; B. Vial-Pédroletti, Loyers et copropriété, mai
2000, p. 6.
8. J. Ghestin, Ch. Jamin et Ch. Billiau,
"Les Effets du Contrat", LGDJ, 3ème édition, n°1078.
9. En ce sens, notamment, Ph. Malaurie, L.
Aynes et Ph. Stoffel-Munk, "Les Obligations", Defrénois,
2004, n° 795
10. J. Flour, J-L. Aubert et E. Savaux,
Armand Colin, 11ème édition, "Les obligations, 1. L'acte
juridique", n° 431 et suivants.
11. Également : F. Chabas, Leçons de
Droit Civil, T. II, 1er volume, "Obligations, Théorie
générale" Montchrestien, 9ème édition, n° 756 ; F.Terré, Ph.
Simler et Y. Lequette, "Les Obligations", Dalloz, 8ème
édition, n° 490 à 496 ; Ph. Malaurie, L. Aynes et Ph.
Stoffel-Munk, "Les Obligations", Defrénois, 2004, n° 794
; A. Bénabent, "Les obligations", Montchrestien, 9ème
édition, n° 247 et 248 ;
12. F. Chabas, Leçons de Droit Civil, T.
II, 1er volume, "Obligations, Théorie générale"
Montchrestien, 9ème édition, n° 749 et 750 ; F. Terré, Ph.
Simler et Y. Lequette, "Les Obligations", Dalloz, 8ème
édition, n° 488 ; Ph. Malaurie, L. Aynes et Ph. Stoffel-Munk,
"Les Obligations", Defrénois, 2004, n° 796 ; A. Bénabent,
"Les obligations", Montchrestien, 9ème édition, n° 245 ; J.
Flour, J-L. Aubert et E. Savaux, Armand Colin, 11ème édition,
"Les obligations, 1. L'acte juridique", n° 436 et 437.
13. article L. 236-14 du Code de
commerce, anciennement article 381 de la loi 24 juillet 1966 ;
article 236-20 du Code de commerce, anciennement art. 385 de la
loi 24 juillet 1966.
14. article L. 236-3 du Code de commerce,
anciennement article 372-11 loi 24 juillet 1966.
15. J. Flour, J-L. Aubert et E. Savaux,
Armand Colin, 11ème édition, "Les obligations, 1. L'acte
juridique", n° 437.
16. F. Chabas, Leçons de Droit Civil, T.
II, 1er volume, "Obligations,Théorie générale",
Montchrestien, 9ème édition, n° 755 ; F.Terré, Ph. Simler et Y.
Lequette, "Les Obligations", Dalloz, 8ème édition, n° 502
et 503 ; Ph. Malaurie, L. Aynes et Ph. Stoffel-Munk, "Les
Obligations", Defrénois, 2004, n° 800 ; A. Benabent, "Les
obligations", Montchrestien, 9ème édition, n° 249 ; J.
Flour, J-L. Aubert et E. Savaux, Armand Colin, 11ème édition,
"Les obligations, 1. L'acte juridique", n° 449 à 451.
17. F. Chabas, Leçons de Droit Civil, T.
II, 1er volume, "Obligations, Théorie générale"
Montchrestien, 9ème édition, n° 754 ; F.Terré, Ph. Simler et Y.
Lequette, "Les Obligations", Dalloz, 8ème édition, n° 500
et 502 ; Ph. Malaurie, L. Aynes et Ph. Stoffel-Munk, "Les
Obligations", Defrénois, 2004, n° 799 ; A. Bénabent, "Les
obligations", Montchrestien, 9ème édition, n° 249 ; J.
Flour, J-L. Aubert et E. Savaux, Armand Colin, 11ème édition,
"Les obligations, 1. L'acte juridique", n° 444 à 449.
18. Ph. Malaurie, L. Aynes et Ph.
Gautier, "Les Contrats Spéciaux", Defrénois, 2004, n° 308
; A. Bénabent, "Les Contrats Spéciaux", Montchrestien,
6ème édition, n° 191 ; F. Chabas, Leçons de Droit Civil, T. II,
1er volume, "Obligations, Théorie générale"
Montchrestien, 9ème édition, n° 754.
19. J. Flour, J-L. Aubert et E. Savaux,
Armand Colin, 11ème édition, "Les obligations, 1. L'acte
juridique", n° 446.
20. en tout cas en droit interne : 1ère
Civ., 5 janvier 1999, bull., I, n° 6 (société Thermo King) : la
convention de Vienne, relative aux ventes internationales de
marchandises, régit exclusivement les droits et obligations
qu'un tel contrat fait naître entre le vendeur et l'acquéreur.
21. Assemblée plénière, 7 février 1986,
Bull., Ass. plén, n° 2 : "droits et actions attachés à la
chose".
22. J.B. Auby et H. Périnet-Marquet,
"Droit de l'urbanisme et de la construction", Montchrestien,
7ème édition, n° 1304.
23. Civ., 3ème, 8 octobre 1997, Bull.,
III, n° 184.
24. Civ., 3ème, 4 décembre 2002, Bull.,
III, n° 250.
25. notamment, Civ., 1ère, 3 décembre
1996, D. 1997, commentée à la RTD civ., 1997 (2) par J. Mestre :
"l'arrêt prend nettement le parti d'aligner la clause de
non-concurrence en cas de transmissions successives de
clientèles civiles sur celui retenu en cas de ventes successives
de fonds de commerce".
26. Civ., 3ème, 25 janvier 1983, Bull.,
III, n° 26 ; 18 juin 1997, n° 149 ; 4 décembre 2002, Bull., III,
n° 250.
27. En dernier lieu, Civ., 3ème, 2
octobre 2002, Bull., III, n° 189
28. J. Flour, J.-L. Aubert et E. Savaux,
Armand Colin, 11ème édition, "Les obligations, 1. L'acte
juridique", nos 442, 443, 452 ; F. Terré, Ph. Simler et Y.
Lequette, "Les Obligations", Dalloz, 8ème édition, n°
489, 502 ; F. Chabas, Leçons de Droit Civil, T. II, 1er volume,
"Obligations, Théorie générale", Montchrestien, 9ème édition, n°
1283 ; J. Ghestin, Ch. Jamin et Ch. Billiau, "Les Effets du
Contrat", LGDJ, 3ème édition, 1024 à 1082 ; J. Flour, J.-L.
Aubert et Eric Savaux, Armand Colin, 3ème édition, "Les
obligations, 3. Le rapport d'obligation", 396 à 414.
29. A. Benabent, "Les Contrats
Spéciaux", Montchrestien, 6ème édition, n° 343 à 349 ; J.
Huet, "Les Principaux Contrats Spéciaux", LGDJ, 2ème
édition, n° 21204 à 21207 ; Ph. Malaurie, L. Aynes et Ph.
Gautier, "Les Contrats Spéciaux", Defrénois, 2004, n° 671
; O. Abram, AJDI, septembre 2002, p. 588 et suivantes, "Le sort
du bail en cas de vente de l'immeuble loué",
30. Civ., 3ème, 13 février 1985, Bull.,
III, n° 33.
31. pour la restitution du dépôt de
garantie dont la charge incombe au bailleur initial : Civ.,
3ème, 18 janvier 1983, Bull., III, n° 14.
32. J. Flour, J.-L. Aubert et E. Savaux,
Armand Colin, 11 ème édition, "Les obligations, 1. L'acte
juridique", n° 432.
33. Notamment, Ph. Malaurie, L. Aynes et
Ph. Stoffel-Munk, "Les Obligations", Defrénois, 2004, n°
418 ; J. Flour, J.-L. Aubert et E. Savaux, Armand Colin, 11ème
édition, "Les obligations, 1. L'acte juridique", n° 91.
34. J. Ghestin, Ch. Jamin et Ch. Billiau,
"Les Effets du Contrat", LGDJ, 3ème édition, n° 1024.
35. Civ., 1ère,19 mars 1991, Bull., I, n°
90.
36. "Les Effets du Contrat", LGDJ,
3ème édition, n° 1072, note 198.
37. J. Huet, "Les Principaux Contrats
Spéciaux", LGDJ, 2ème édition, n° 21206.
38. F. Chabas, Leçons de Droit Civil, T.
II, 1er volume, "Obligations,Théorie générale",
Montchrestien, 9ème édition, n° 754.
39. Civ., 3ème, 18 décembre 1991, Bull.,
III, n° 321 : les promesses de remise de loyer du bailleur
initial ne lient pas le nouveau bailleur.
40. Sur le caractère accessoire du
cautionnement : M. Cabrillac et Ch. Mouly, "Droit des
Sûretés", Litec, 7ème édition, n° 59 ; et également, D.
Legeais, "Sûretés et Garantie du Crédit", LGDJ, 3ème
édition, n° 53 à 57 ; Ph. Malaurie, L. Aynès, P. Crocq, "Les
sûretés, la publicité foncière", Droit civil, 2004,
Defrénois, n° 120 à 123 ; 125 ; Ph. Simler, "Cautionnement et
garanties autonomes", Litec, 2000, 3ème édition, n 46 à 48 ;
50 ; S. Piedelievre, "Les Sûretés", Compact Armand Colin,
4ème édition, 2004, n° 50 ; J. François, "Les Sûretés
Personnelles", Economica, Tome VII, n° 30 à 43.
41. J. Flour, J.-L. Aubert et E. Savaux,
Armand Colin, 3ème édition, "Les obligations, 3. Le rapport
d'obligation", n° 396.
42. Ph. Malaurie , L. Aynes et P.
Stoffel-Munk, "Les Obligations", Defrénois, 2004, n°
1309.
43. J. Flour, J.-L. Aubert et E. Savaux,
Armand Colin, 3ème édition, "Les obligations, 3. Le rapport
d'obligation", n° 384 ; D.Houtcieff "Contribution à l'étude
de l'intuitus personae - remarque sur la personne du créancier
par la caution" RTD civ., 2003 ; Ph. Simler, "Cautionnement
et garanties autonomes", Litec, 2000, 3ème édition, n 695.
44. S. Piédelièvre, Defrénois, 8/00, n°
37151, p. 480.
45. Recueil Dalloz, 2004, n° 31.
46. J. Ghestin, Ch.Jamin et Ch. Billiau,
"Les Effets du Contrat", LGDJ, 3ème édition, n° 1075 à
1082.
47. "Force obligatoire du contrat et
contenu obligationnel du contrat" - RTD Civ. (4), 1999
48. Cette conception a notamment été
défendue par Emmanuel Putman, "La formation de créances", 1987,
Thèse, Faculté de droit et de science politique d'Aix-Marseille,
t. 1, n° 215 et s., p. 232 ; et également, en matière de
cautionnement, M. Cabrillac et Ch. Mouly, "Droit des
Sûretés", Litec, 7ème édition, n° 317 ; Ph. Simler,
"Cautionnement et garanties autonomes", Litec, 2000, 3e
édition, n 271.
49. Ch. mixte, 22 novembre 2002, Bull.,
n° 7, p. 17 ; Rapport de Madame Foulon, conseiller et avis de
M. Viricelle, avocat général, site
http://www.courdecassation.fr/ ; Ch. Larroumet, Dalloz, 2003, n°
7, jurisprudence, p. 445 ; D. Legeais, JCP, E, 13 mars 2003, n°
11, p. 469 ; A. Lienhard, Dalloz 2002, n° 43, Jurisprudence, p.
3270 ; M. Sénéchal, LPA, 27 février 2004, n° 42, p. 11.
50. Com., 4 juin 2002, pourvoi n°
9823280, non publié : "Attendu ...qu'en cas de fusion de
sociétés donnant lieu à la formation d'une personne morale
nouvelle, l'obligation de la caution qui s'est engagée envers
l'une des sociétés fusionnées demeure pour les créances dont la
société était titulaire lors de la fusion ; que la cour d'appel
qui a relevé par motifs propres et adoptés que la caution
s'était engagée pour garantir le paiement des sommes dues en
exécution d'un contrat de location de matériel, qui constitue un
contrat à exécution successive, conclu avant la fusion des
sociétés, a retenu à bon droit, que la dette était née
antérieurement à cette fusion, peu important qu'elle n'ait pas
été exigible à cette date" commenté par C. Champaud, D. Danet,
RTD com., janvier/mars 2003, p. 114 ; Ph. Simler et Ph.
Delebecque, JCP, G, 2 avril 2003, n° 14, p. 616.
51. Com., 8 juillet 2003, Bull., IV, n°
132, p. 151 "...que l'avis à tiers détenteur, portant sur une
créance à exécution successive, pratiqué à l'encontre de son
titulaire avant la survenance d'un jugement portant ouverture
d'un redressement ou d'une liquidation judiciaire de celui-ci,
poursuit ses effets sur les sommes échues en vertu de cette
créance, après ledit jugement ; que dès lors, la cour d'appel a
légalement justifié sa décision..." commenté par M. Cabrillac,
JCP, E, 5 février 2004, n° 6, p. 229 - JCP, G, 3 mars 2004, n°
10, p. 397 ; Ch.-H. Gallet, Revue des Loyers, novembre 2003, p.
610 ; P.-M. Le Corre, AJDI, mai 2004, p. 401 ; A. Lienhard,
Dalloz, 2003, n° 30, p. 2094 ; J. Mestre et B. Fages, RTD civ.,
2003, p. 708.
52. Com., 5 novembre 2003, Bull., IV, n°
165, p. 182 :"...que la saisie-attribution d'une créance à
exécution successive, pratiquée à l'encontre de son titulaire
avant la survenance du jugement d'ouverture d'un redressement ou
d'une liquidation judiciaires de celui-ci, poursuit ses effets
sur les sommes échues en vertu de cette créance, après ledit
jugement ; que, dès lors, la cour d'appel qui a retenu que la
saisie avait définitivement produit son effet attributif avant
le jugement de liquidation judiciaire de la société, a décidé, à
bon droit, de rejeter la demande de remboursement des loyers ;
Gazette du Palais, du 29 février au 2 mars 2004, p. 31 ; Dalloz
2003, n° 43, p. 2964.
53. M. Cabrillac et Ch. Mouly, "Droit
des Sûretés", Litec, 7ème édition, n° 94 à 96 ;173 à 187 ;
314 à 319 ; D. LEGEAIS, "Sûretés et Garantie du Crédit",
LGDJ, 3ème édition, n° 206 à 212 ; Ph. Malaurie, L. Aynès, P.
Crocq, "Les sûretés, la publicité foncière", Droit civil,
2004, Defrénois, n° 236 à 250, 260, 266, 120 à 123, 125 ; Ph.
Simler, "Cautionnement et garanties autonomes", Litec,
2000, 3ème édition, n 212, 274 à 295 ; J. François, "Les
Sûretés Personnelles", Economica, Tome VII, n° 121 à 123,
315 à 320, 338 à 362.
54. Dimitri Houtcieff, RTD Civ., 2003, n°
1, p. 3. "Contribution à l'étude de l'intuitu personae.
Remarques sur la considération de la personne du créancier" ; M.
Cabrillac et Ch. Mouly, "Droit des Sûretés", Litec, 7ème
édition, n° 70 ; et également : D. Legeais, "Sûretés et
garantie du crédit", LGDJ, 3ème édition, n° 42 ; Ph.
Malaurie, L. Aynès, P. Crocq, "Les sûretés, la publicité
foncière", Droit civil 2004, Defrénois, n° 273 à 275, 421,
Ph. Simler, "Cautionnement et garanties autonomes",
Litec, 2000, 3e édition, nos 64, 65 ; J. François, "Les
sûretés personnelles", Economica, Tome VII, nos 318, 352,
353 ; S. Piedelievre, "Les sûretés", Compact, Armand
Colin, 4ème édition, 2004, n° 34.
55. Notamment Ph. Malaurie, L. Aynès et
P. Crocq, "Les sûretés, la publicité foncière", Droit civil,
2004, Defrénois, n° 273.
56. M. Cabrillac et Ch. Mouly, "Droit
des sûretés", Litec, 7ème édition, n° 70 ;
57. Com., 21 novembre 1995, Bull., IV, n°
267.
58. 99ème congrès des notaires de
France : "La vente d'immeuble, sécurité et transparence", p. 664
à 669 : "Il est tout de même extraordinaire que la loi impose de
supporter le maintien dans les lieux du locataire et que la
jurisprudence en déduise la disparition des garanties offertes
au bailleur. Une telle solution est en tout cas significative de
la difficulté de la jurisprudence d'admettre le concept même de
cession de contrat, car transférer le contrat de bail sans ses
accessoires est un non-sens économique et constitue une rupture
de l'équilibre si difficilement établi entre les obligations des
bailleurs et des preneurs. Un juste droit au maintien du bail et
de ses accessoires pour le locataire doit s'accompagner d'un
juste maintien du bail et de ses accessoires pour le bailleur.
La solution retenue par la Cour de cassation ne peut qu'inciter
à systématiser les congés pour vendre libre quand c'est
possible. Souhaitons que cette jurisprudence soit purement et
simplement rapportée. Sinon, il serait souhaitable que le
législateur intervienne. Heureusement, cette jurisprudence peut
être écartée en prévoyant l'engagement direct de la caution
envers l'acquéreur futur dans le cautionnement lui-même.
L'acquéreur devra être clairement informé dans l'acte de vente
de l'extinction du cautionnement éventuel, si sa transmission
n'a pas été prévue dans l'engagement de caution".